房貸政策收緊并非空穴來風

　　■閻 岳

　　在8月17日靜安史上單價最高地王誕生后的5天內，上海緊急中止了三幅地塊的出讓。北京則在年內3個月無宅地推出，4個月無宅地成交。深圳7月份沒有住宅用地推出與成交，8月份的供地則集中于商辦、工業類用地。此前，南京市在修改土拍政策前，曾中止了8幅地塊的出讓。這一連串的信息引發了市場對土拍和房貸政策的猜測，而9月份往往也是房貸政策調整的一個重要時間窗口。

　　從最近幾年的情況看，每年的9月30日和3月30日是住房信貸政策調整的窗口期。

　　2015年9月30日，央行、銀監會共同發布《關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》提出，在不實施"限購"措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。《通知》同時強調，央行、銀監會各派出機構應按照"分類指導，因地施策"的原則，加強與地方政府的溝通，根據轄內不同城市情況，在國家統一信貸政策的基礎上，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地實際情況自主確定轄內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

　　這也是目前實行的居民房貸政策。

　　此前的2015年3月30日，央行、住建部、銀監會共同發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，2014年9月30日，央行、銀監會共同發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》。

　　而今年以來房地產暴露出來的問題，增加了房地產差別化信貸政策推出的可能性。

　　從今年上半年人民幣貸款部門分布看，住戶貸款增長較快，尤其是個人住房貸款增長進一步加快。上半年個人住房貸款增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元，6月末增速達32.2%，月度增量也屢創新高，這主要是因為上半年商品房銷售增速較高，帶動個人住房貸款較快增長。

　　而在7月份4636億元新增貸款中，幾乎全部是住戶貸款尤其是個人住房貸款。對此，央行有關負責人解釋稱，從住戶部門貸款看，今年增長確實比較突出，當然主要與不少城市房地產市場升溫有關，前7個月平均每月個人中長期住房貸款接近4000億元，季節性波動也不大。

　　監管層希望珍貴的新增貸款流向亟待補血的實體經濟，而不是流入房地產市場，助漲資產泡沫。于是，一些此輪領漲房地產的城市開始祭出限購限貸措施。

　　近期，合肥、南京陸續收緊個人房地產貸款，蘇州在二線城市中率先重啟限購。在這些城市的調控中，限貸政策相對溫和，限購政策則力度更猛，擠出了部分投資性需求。這與央行倡導的"分類指導，因地施策"原則一致。

　　上半年，全國50個主要城市共拍出219宗地王。地王現象頻出背后的企業高杠桿拿地，增加資產泡沫風險。這與中央強調的"要抑制資產泡沫"相悖。因此，更嚴厲、更嚴謹的房地產信貸政策有望面世，在推動三線、四線城市房地產去庫存的同時，遏制一線城市房地產泡沫，促進二線城市房地產市場健康發展。