一、樓市行業(yè)發(fā)展情況分析

　　顯示： 2010 年以后，中國的房地產市場出現(xiàn)了兩個變化，第一個是毛利率大頂顯現(xiàn)，第二個是城市分化開始出現(xiàn)，且不斷加劇。大量的城市在 2010 年之后至今房價仍然沒有任何漲幅，相比于那時，全國貨幣發(fā)行已經是 2010 年底的 2 倍，CPI 累積也到 16%，也就是說房地產市場嚴重跑輸。這不僅出現(xiàn)三四線城市，即便二線城市也仍然如此，例如，當前杭州房價僅僅和 2009 年底持平。由于量價的高度同步，導致房價不漲的城市，盡管地價更加便宜，但是由于去化速度的嚴重拖累， 使得房企仍然去一線城市， 也就導致了城市分化的加劇， 至 2015年，在全國大幅寬松的背景下，房價上漲超過 5%的城市僅有 5 個，上漲超過 2%的城市也僅 24 個。

2011年房地產行業(yè)毛利率見頂，此后開始逐漸下降

　　2015年，中國樓市經歷了從冷清、轉晴到逐步回暖的過程。在這一年里，330新政、央行降準降息、全面放開二孩等一系列利好政策的出臺，讓購房者有信心出手買房，最終實現(xiàn)了年底銷量的翹尾。而這一波回暖是曇花一現(xiàn)還是絕地反彈的開始。

全國房地產開發(fā)投資金額

全國房地產施工面積

全國商品房銷售面積

　　2016 年1-3 月，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積0.36 億平方米，同比減少11.70%；

　　土地市場與其他指標類似維持了回升的狀態(tài)。

2015-2016年全國房屋新開工增速情況

2015-2016年全國房屋竣工面積同比情況

　　二、土地市場走勢預測

　　2016年伊始多位業(yè)內專家大膽預測，以期在紛繁復雜的市場現(xiàn)象中窺探出中國樓市新一年的軌跡。

　　1、寬松政策是主調

　　2016年，中國房地產市場調控政策仍然會以寬松為主，這已成為大多數(shù)業(yè)內人士的一致看法。但是，對于限購政策會不會完全取消，業(yè)內人士的看法產生分歧。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示， 2016年，中國房地產市場調控政策將會像去年一樣，進一步放松是個大趨勢。中國將會出臺有利于去庫存的政策，包括稅費減免、降準降息等內容。隨著戶籍制度的調整以及居住證相關政策的落地，也會為中國樓市帶來新的增量需求。但是，北京、上海等一線城市的限購全面解禁，是不太可能的。

　　2016年，國家宏觀經濟仍將面臨較大的下行壓力，在經濟結構調整和轉型升級的宏觀背景下，預計2016年貨幣供應總體將保持充裕，信貸將保持較快增長。對于樓市而言，為了去庫存，信貸方面對購房人的支持力度將進一步加大，比如進一步降低首付款比例、進一步降低貸款利率、加大貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款政策進一步放松等。對于限購能否完全取消， 2016年，北京、上海等一線城市全面放開限購的可能性不大。

　　對于總價動輒數(shù)千萬元的豪宅，沒必要進行限購。畢竟購買這些豪宅的需求屬于窄眾人群，取消對于他們的限購，對于一線城市的整體市場不會有太大的影響。

　　2、各地房價漲幅會持續(xù)拉大

　　消費者最為關心的問題是今年的房價還會不會全面上漲。

　　房價變化是受到市場供需關系的影響，目前一線城市整體的需求、購買力相對仍比較旺盛，在未來一段時間內，供應仍然難以全面滿足需求，再加上一線城市高價地頻出，所以2016年一線城市房價將會因結構性原因出現(xiàn)小幅上漲。一些重點二、三線城市，從長遠來看需求較為旺盛，在去庫存化較好的情況下，此類城市市場逐步回歸平穩(wěn)，價格還會出現(xiàn)反彈是可以預期的；另一些供應嚴重過剩的三、四線城市，房價在2016年有可能出現(xiàn)下探。

　　中原地產市場研究部經理靳瑞欣認為，今年北京房價將會出現(xiàn)“小幅上漲”。她指出，“2016年，北京將會有大量高價地項目入市，從而帶動北京樓市整體均價上漲。但北京樓市整體均價上漲幅度有限，因為今年自住房為主的中低價位房源入市規(guī)模還會增多，將會拉低北京整體均價水平。”

　　3、今年住宅成交量會好于去年

　　2015年，隨著330新政、央行降準降息、全面放開二孩等一系列利好政策的出臺，多地樓市出現(xiàn)回暖現(xiàn)象。進入2016年，一二線城市樓市將會處于平穩(wěn)狀態(tài)，與去年相比，成交量會有一定的起色；三四線城市樓市還會面臨很大壓力，去庫存化仍然是房企的首要任務。

　　2016年北京新房成交量不會出現(xiàn)大幅上漲。今年北京豪宅供應量還會增加，普宅的供應量將會相應地減少。由于豪宅的去化時間較長，將會影響北京新房成交量的上漲。在成交方面，預計大戶型的市場成交占比將會提高，成為市場主流產品。由于北京新房價格高企，部分購房人有可能會選擇放棄購買新房，轉而進入二手房市場。所以未來北京二手房成交量還會有所上漲。

　　4、地王還會頻現(xiàn)

　　2016年，土地市場走勢如何。從目前情況來看，房企拿地全面回歸一二線城市。房企扎堆一二線城市土地市場，在推高地價的同時，也容易產生風險。但是，相比三四線城市已經可以看到的風險，一二線市場拿地的風險要低很多。

　　2016年中國土地市場還會呈現(xiàn)上升趨勢。不過，一二線城市與三四線城市土地市場的表現(xiàn)會有所不同，一二線城市土地成交量將會繼續(xù)上升，像北京、上海這樣的熱點城市還會有地王頻現(xiàn)；但三四線城市土地成交量不會有太大變化。一些資金雄厚的房企將會繼續(xù)進入北京等一線城市土地市場拿地，他們對于優(yōu)質地塊爭搶會變得更加激烈，這使得部分優(yōu)質地塊的溢價率依然會走高。