今年五月份以88億元拍下南京"地王"的世茂房地產（0813.HK）近日發布公告稱：已簽訂協議出售相關項目公司43.2%的股份。該次出售的目的在于"分攤該地塊的開發成本，從而分攤當中的風險及融資。"

　　過去半年多以來，一二線城市地王頻出，在拍下天價土地后，如何支付巨額的土地款和籌措后續開發資金，是地王們不得不面對的問題。在寬松貨幣政策和房價暴漲的刺激下，層出不窮的地王，房企都能順利消化嗎？一旦資金收緊，房價逆轉；房企又如何應對？

　　88億勇奪地王 項目公司快速引進新股東

　　在拍下南京地王之后，世茂房地產的后續動作可謂神速。

　　2016年5月13日，世茂旗下子公司經過88輪廝殺，最后以88億元的價格拍得南京約6.7萬平方米的地塊，溢價率高達114.63%，成為南京年內總價地王。樓板價超過同地區現有房價。下圖是面包財經（微信公眾號:mbcaijing）翻查的當時官方的土地成交公告：

　　今年6月1日，拍下南京地塊僅僅半個多月，世茂房地產迅速成立了項目公司——南京世茂新領航置業有限公司（簡稱項目公司）。該公司負責收購、持有及開發"地王"地塊，除此之外并無其他資產。

　　6月21日，世茂房地產（00813.HK）控股有限公司公告稱，通過訂立協議，世茂房地產向嘉興誠融投資合伙企業（有限合伙）及嘉興安瑞投資合伙企業（有限合伙）轉讓項目公司43.2%的權益。出售事項完成后，世貿仍然持有項目公司56.8%的權益。

　　負債居高不下 消化地王有賴財技

　　世茂房地產在公告中稱，通過出售這一地塊的權益，將使合資方分攤該地塊的開發成本，從而分攤當中的風險及融資，世茂房地產的現金流狀況也可因此獲得改善。不僅通過合資解決資金問題，就在購得南京地塊的幾天后，世茂發布公告稱，將作價8.48億向樂視控股出售旗下下財富時代和新世紀的全部權益，交易款項用于發展其他項目。

　　盡管旗下不乏優質資產，世茂房地產的負債率其實并不低。截止2015年低，世茂的資產合計為2442.55億元，負債合計為1695.05億元，負債率已高達69.40%。事實上近年來，世茂的負債率一直維持在70%左右。以下是世茂房地產負債率走勢圖，更多財務數據圖解可以在面包財經公眾號（ID:mbcaijing）上點擊調閱獲取。

　　在負債率并不低的情況下，作為民營企業的世茂敢于和央企同臺競技摘"地王"，很大程度上來自于近期較低的融資成本和充裕的資金來源。

　　根據財報，在2015年第三季度，世茂發行的74億債券中，5年期票面利率為3.9%，7年期債券的利率也僅為4.15%。今年1月，世茂還獲批發行人民幣200億元境內債券，首期五年期人民幣40億元已經完成發行。

　　房地產公司火中取栗 貨幣放水到何時

　　貨幣放水是已經高負債的房地產公司們勇于搶地王的一大推手。盡管央行對近期貨幣政策的表述是穩健的貨幣政策，但去年以來一二線火爆的樓市和層出不窮的地王，背后卻是極度寬松的貨幣政策。尤其是去年對房地產公司債券發行開閘以來，債券市場已經成為房地產公司的"彈藥庫"。

　　根據面包財經此前的測算：2015年房地產企業全年公司債發行規模超過4379億元，是2014年的27倍還多；這還僅僅是公司債的規模，還沒有包括企業債、中期票據和短期融資券等其他融資工具。今年至今，房企公司債發行規模已經超過4500億元，超過去年全年。如果今年下半年保持上半年的發債速度，全年發債量很可能達到兩年前的50倍以上。相關文章可以在面包財經微信公眾號（ID:mbcaijing）上查詢歷史文章。

　　銀行系統的資金同樣天量。根據人民銀行《2016年一季度金融機構貸款投向統計報告》：僅今年前三個月人民幣房地產貸款就增加了1.5萬億，增量占同期各項貸款增量的32.5%。

　　據央行數據，截至2016年5月末，廣義貨幣供應量M2余額為146.17，較2008年底增加了近100萬億。這意味著過去8年增加的貨幣供應量，是建國后60年內的總額的兩倍多。

　　貨幣極度寬松時，開發商爭分奪秒發債擴張，拿地毫不手軟。但五月份，危險的信號似乎已經臨近，最近發行債券的房地產公司——銀億股份7年期債券票面利率已高達7.03%，5月份M2增速也較此前顯著下滑。

　　最近與南京、合肥等二線城市已經出手給樓市降溫，嚴厲限購政策再度加碼。一旦貨幣政策收緊，房價漲勢衰竭，甚至掉頭向下。地王如何收場？

　　本文作者：面包財經（ID：mbcaijing）

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