2013年以后的高價地項目將入市銷售，成為房企業績的新來源

　　■本報記者 王麗新

　　樓面價超過房價的常態化，開始由一線城市傳導至二線重點城市。據中原地產研究部統計數據顯示，2016年前5個月，全國30個典型城市中，樓面價同比漲幅超過50%的城市有18個，其中超過100%的有11個；土地出讓金同比上漲幅度超過60%的有17個。其中，蘇州、南京、杭州和合肥四個二線城市力壓一線城市，成為高溢價土地集中營，樓面價上漲數倍。

　　中投證券一份研究報告稱，受去庫存政策刺激，部分二線城市房價漲幅明顯，出于利潤最大化考慮，企業均加快進軍優質二線城市的步伐，勢必增加相關區域的庫存，近期房企新開工面積已快速攀升，預計部分二線城市庫存量將增大。

　　更重要的是，“面粉貴過面包”傳導至二線城市，房企2013年以前所拿得低成本地塊消化后，行業毛利率將跳降。

　　部分二線城市成庫存高地？

　　2014年以來，標桿房企重返一線、二線城市。2015年，一線城市樓面價超過房價成為常態。2016年以來，二線城市土地高溢價，地王頻繁出現。

　　據中原地產研究部數據顯示，截至5月25日，今年全國50家大型房企合計拿地金額為3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長48.4%。

　　“個別上市房企，當年業績目標不足60億元，卻敢于拿出60億元用于在熱點二線城市高價增加土地儲備。”某業內人士稱，其旗下有多個十幾年尚未結案的項目，這對處于擴張期的企業來說，現金流風險較高，若踏錯市場節點，很可能對資金鏈造成重大威脅。

　　中投證券分析師在調研成渝地區后寫成的報告中稱，綜合調研情況，“我們認為房地產市場從同質走向分化的步伐正在加快，二線城市可能成為下一個庫存集中地”。

　　然而，除了西南、東北等二線城市庫存量難以消化外，長三角、珠三角區域的二線城市卻是地王頻出的局面。

　　“看好二線城市是現在很多中型房企的投資心態，實際上在一線城市進入有障礙的情況下，中小型房企只能選擇投資二線城市。” 易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，高溢價拿地的背后是，雖然二線城市被持續看好，但地王容易成為高庫存項目，進而導致企業被套和增加潛在的財務成本。

　　高溢價拿地，直接影響的是企業被動地提高高端產品比例，同時減少剛需產品的配比。

　　有業內人士稱，大規模的區域調整、產品結構從剛需型向改善型轉型，項目運營效率會放緩。表面看來，部分房企開盤速度非常快，一般從拿地到開盤6個月-8個月即可完成。但背后不乏后續銷售周期長，結算速度慢，項目整體運作周期拉長，存貨規模大的現象。

　　尤其對一些拿地激進，資本市場運作不流暢，又被迫加大改善性產品比例的大幅調整產品結構的中小型上市房企來說，存在跌價風險的同時，去化率可能進一步降低，這種產品適銷不對路，存貨將難以周轉。

　　行業毛利率將跳降

　　土地成本在房企運營成本中占比較高，其攀升將直接導致盈利空間的縮減。

　　從宏觀市場角度來看，2013年以來取得的低成本的地塊正在逐步被消化。以一個項目開盤到清盤時間為3年計算，今年或明年，這些項目將大部分進入結算期，這意味著2013年以后的高價地項目將入市銷售，成為房企業績的新來源。

　　據中投證券上述研究報告顯示，近期土地招拍掛結果顯示，受 2015 年以來地產行業回暖影響，當前新拍土地成本攀升非常明顯，部分地塊甚至出現土地成本和周邊售價倒掛的情形。“因城施策”的大背景下，預計房地產價格大幅調升的可能性將逐步減小，而地價成本攀升，存量低價土地減少，未來2年-3年，房地產行業毛利率將有可能出現明顯調整，過去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。

　　《證券日報》記者根據WIND資訊統計數據查詢，近年來地產行業毛利率的峰值出現在2012年3月份，毛利率為41.39%；最低值出現在2005年12月份，為23%。而2015年3月底以來，地產行業毛利率從近37%一度下挫至26%。

　　據中投證券上述研報稱，成都、 重慶等房企多、競爭充分、供需均衡的城市，一般房企很難獲得超額收益。企業要么提升品牌知名度，獲取品牌溢價，要么加大成本控制力度，通過節約成本獲取利潤。

　　按照中原地產首席分析師張大偉的分析，二線城市此輪產生的溢價率超過100%的百宗地塊，未來入市房價至少要上漲80%-100%，即使按照標桿房企拿地的平均價格，也需要未來兩年一、二線城市房價上漲50%以上。然而，市場真的會如此嗎？

　　若漲價不達預期，這些項目延長入市周期、被擱置，甚至被低價轉讓將是其最終命運。屆時，扣除資金成本，其毛利又將在哪里產生？退一步說，開發商有資金實力順利開發銷售這些項目，若產品附加值難以實現，依然無法避免毛利率下滑的局面。