中國新房市場未來總體會保持一個很低的穩(wěn)定增速 1~2%，而二手房市場總體將會保持一個較高的增速 8~10%。預計未來隨著新房的見頂，二手房將逐步取代新房，成為市場交易的主導力量。目前中國總體二手房交易 GMV 占比僅為 36%左右，預計到2020 年中國總體二手房交易 GMV 占比能上升到 50%。

　　自有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來，中國土地出讓累積超過 300 億平方米。據(jù)統(tǒng)計 1993~2014 年的土地有償出讓情況，累計共計出讓土地面積 345.7 億平方米，從結構上難以判斷，然而，以 2014 年為例，住宅供地占比 16.7%，工礦倉儲供地占比 24.2%，商服供地占比8.1%，剩余為用于基礎設施建設用地，占比 51.0%。根據(jù)報道，溫州案例可能為補交基準地價的 30%，以此進行測算，按照中國土地出讓高峰期的 20.6 億平方米出讓，其中 45%為住宅、商業(yè)、工業(yè)用地，1500 元基準地價，30%的補交比例，則對應到期后的補交金額為 9270 億元， 考慮土地每年均有出讓和地價水平的不斷提高，對應的年均補交金額可以達到萬億元。

　　一、中國是全球最大的新房市場和增長最快的二手房交易市場

　　中國新房市場未來總體會保持一個很低的穩(wěn)定增速（復合增長率 1-2%） ，而二手房市場總體將會保持一個較高的增速（復合增長率 8-10%） 。其中一二線城市新房市場會萎縮，二手房市場會加速流通，且未來主流城市的二手房交易額會逐漸超過新房交易額，進入存量房時代；在三四線城市新房依然是主流市場，且會保持一個較低的增速，同時二手房的流通也會加速，但這個流通率遠小于一二線城市。

新房市場前景穩(wěn)定 ，空間維持在 7-8 萬億

二手房交易前景可期 ，5 年空間長可增長 63%

　　1995 年至2014 年，全國城市化水平不斷提高，以國家統(tǒng)計局城鎮(zhèn)常住人口為統(tǒng)計口徑，城市化率從29.04%增長至 54.77%，提高了近一倍。若按照非農人口來測算，中國真實的城鎮(zhèn)化率在66%左右，高出常住城鎮(zhèn)人口 11%。絕大多數(shù)國家在城鎮(zhèn)化率超過 70%之后，其增速開始大幅下降，以每 5 年增長 2%的速度增加。因此根據(jù)測算，中國未來的城鎮(zhèn)化進程可能大幅放緩，那么新房市場的增速必然會快速下降，且將逐步進入存量二手房市場。

中國真實城市化率 66% 比統(tǒng)計局 口徑 55% 要高

　　目前中國二手房交易占比僅為 36% ，對比海外超過 80% 的占比還有很大空間。中國的房地產正在從“繁榮的建設期”向“上升的流通期”轉化，現(xiàn)階段國家也出臺各種政策專注于如何去庫存。預計未來隨著新房的見頂，二手房將逐步取代新房，成為市場交易的主導力量。目前中國總體二手房交易 GMV 占比僅為 36%左右，相比美國的 90%、中國香港的 85%、英國的 81%尚有很大的距離。雖然國內目前只有上海（77%）和北京（75%）兩個城市的二手房交易 GMV 占比接近發(fā)達國家或地區(qū)的水平，但是我們預計到 2020 年中國總體二手房交易 GMV 占比能上升到 50%。

中國二手房交易 GMV 占比 36% ，對比國外還有很大提升空間

　　根據(jù)2015年全國主要城市的新房和二手房的 GMV 數(shù)據(jù)，測算出去年全國二手房交易量超有過新房交易量的共有 7 個城市， 依次是上海 （77%） 、 北京 （75%） 、 深圳 （66%） 、 福州 （61%） 、廈門（58%） 、廣州（53%）和天津（51%） 。因此可以預見的是未來將會有一大批城市重復北京和上海的發(fā)展路徑進入二手房的賽道，且隨著整體市場的成熟和存量房的增加，二手房交易預計未來 5 年能增長近一倍。

2015年全國二手房GMV 占比超過 50% 的城市有7 個

　　二、每年萬億元的地價補交市場，2050年達到補交高峰期

　　1993~2014 年的土地有償出讓情況， 累計共計出讓土地面積 345.7 億平方米，從結構上難以判斷，然而，以 2014年為例，住宅供地占比 16.7%，工礦倉儲供地占比 24.2%，商服供地占比 8.1%，剩余為用于基礎設施建設用地，占比 51.0%。

1993~2014年中國土地出讓 345.7 億平方米

2014 年土地出讓中住宅占比 16.7% 、工業(yè)占比 24.2%

　　由于至 1993 年時，土地有償出讓面積已經(jīng)不低，達到了 5.7 億平方米，那么按照 20%住宅、 25%工業(yè)、 10%商業(yè)來估算，其對應面積也達到了 3.2 億平方米，若考慮整體 2.0 的容積率，對應面積為 6.4 億平方米。根據(jù)這個背景，進行兩個方面的假設，來測算未來的地價補交規(guī)模：1）根據(jù)國土部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016 年一季度全國主要城市的地價水平為 3668 元/平方米，再進一步假設當前的基準地價為 1500 元；2）那么再按照當前有媒體報道的補交基準地價的 30%。則即便按照 1993 年出讓量進行補交，則也將達到 2880 億元的量級。如果按照 2013 年這樣的土地出讓頂峰，則這個數(shù)字達到 9270億元。 （最終的實際情況會低于這個數(shù)據(jù)，因為中國目前存在較多的空置面積。 ）

假設30% 補交比例、1500元基準地價、2013年的土地出讓面積補交地價款為9270 億元

　　按照深圳的版本，原來出讓的土地將可能免費續(xù)期到上限。以住宅 70 年、工業(yè) 40 年、商業(yè) 50 年來進行測算，2050 年最有是需要補交地價的高峰期。

2050年左右是補交地價的高峰期

　　三、傭金市場的空間規(guī)模將達1283~2246

　　傭金市場包括二手房交易和租賃，基于均衡假設，傭金市場的空間規(guī)模將達到 1283~2246億元 。假設：均衡狀態(tài)下，中國城市化率達到 68%，戶均人口數(shù)為 2.5 人/戶，那么城市家庭總數(shù)達 3.7 億戶。 中國城市家庭的住房解決方式為 6:2:2， 即 60%的家庭為業(yè)主自有住房；20%的家庭為市場租賃住房；20%的低收入家庭為保障性住房。保守估計二手房市場的房屋流通率為 3-5%（說明：從國際經(jīng)驗看，美國二手房流通率歷史平均 4.5%，北京二手房 3%,3%幾乎是最低水平，與日本相當） ，二手房交易傭金率為 2%；保守估計二手房租房市場的房屋換手率為 30%（說明：目前中國租賃市場的換手率可能遠遠高于 30%，因為平均的租期很少高于三年） ，二手房租賃傭金為半個月租金。

國際傭金率比較，中國是單邊交易且較低（2% ）

　　2015年全國二手房傭金規(guī)模超過 900 億 ，主要來自于一線城市 。其中一線城市中上海、北京、深圳的傭金規(guī)模已經(jīng)超百億，足以說明我國二手房中介滲透率的不斷提高。近年來，隨著行業(yè)規(guī)范程度的加大以及中介服務能力的提升，通過經(jīng)紀公司成交的比例有明顯提升。 一線城市的二手房市場發(fā)展相對成熟，中介滲透率達到較高水平，并仍在逐漸上漲：上海中介滲透率 15 年達到了 85%，北京中介成交占比從 14 年的 77%提升到 15 年的 84%，而深圳的中介滲透率 15 年較 14 年提高了近 8 個百分點。

一線城市中介滲透率超過 70% ，已達到很高水平

　　基于上述假設，均衡狀態(tài)下，自有房屋存量可達 2.23 億套，如果流通率為 3%-5%、均衡狀態(tài)房價中值為 90 萬/套，且中介滲透率達到 80%，傭金率為 2%。那么二手房交易傭金規(guī)模可達 963~1606 億元【=自有房屋存量（2.23 億套）×房屋流通率（3%-5%）×房價（90 萬套）×經(jīng)紀交易比例（80%）×傭金率（2%） 】 。

2015年二手房交易傭金已經(jīng)超過 900 億

　　基于上述假設，在均衡狀態(tài)下，出租房屋存量可達 7400 萬套，如果換手率為 30%，租金回報率為 4%，傭金為半個月租金，那么傭金規(guī)模下限為 250 億。那么二手房租賃市場傭金規(guī)模為 320~622 億元【=出租房屋存量（7400 萬套）×房屋換手率（30%）×房價（90 萬/套）×租金回報率（4%）×傭金/年度租金（4%-8%） 】 。

　　四、媒體市場的掛牌信息費規(guī)模將達45.5 億~77.8 億

　　房地產行業(yè)媒體市場主要包含經(jīng)紀人和經(jīng)紀公司在互聯(lián)網(wǎng)媒體上的掛牌信息費， 這塊蛋糕目前主要由搜房、安居客、樂居等公司瓜分 。其次是抵押貸款的銀行廣告、出租物業(yè)經(jīng)紀人以及產業(yè)鏈家居裝修類等廣告支出，這部分市場目前尚未發(fā)展成熟，未來增長空間也很大。類似像搜房、安居客、樂居這樣的撮合交易平臺，收入來源除了二手房的掛牌信息費，還包括地產開放商的新房廣告。 兩者相比較， 我們發(fā)現(xiàn)隨著二手房交易的增長和線上流量的增加，信息掛牌業(yè)務在快速增長，但占整體市場份額仍較少，預計 2020 年的市場空間為 77.8 億，保持 15%的復合增長率；新房線上廣告市場增速隨新房銷售市場的趨勢變動，因此新房線上廣告市場已經(jīng)趨于成熟穩(wěn)定，預計 2020年的市場空間在 77.8億左右， 復合增長率為 1.8%。不難看出，媒體市場的空間和傭金市場空間相比 ，份額占比小很多，這也是為什么搜房這樣的媒體公司轉型切交易的一個重要原因。

信息掛牌業(yè)務增速快但占整體市場份額較小

線上廣告市場低保持較低 1.8% 的穩(wěn)定增速

　　從 2011年開始，純線上和純線下的玩家實現(xiàn)大規(guī)模 020 融合，主要表現(xiàn)為兩種路徑：1）從線上往線下：2014 年愛屋吉屋基于線上的流量招攬大量經(jīng)紀人，2015 年搜房媒體平臺開始設門店和招經(jīng)紀人切二手交易和租賃業(yè)務，以及 2015 年基于移動端誕生的丁丁租房等；2）從線下往線上： 如 2011 年鏈家地產創(chuàng)建鏈家網(wǎng)和自如， 2014 年世華地產切線上并改名 Q 房網(wǎng)，以及平安好房基于自身保險經(jīng)紀人而轉型線上。

房消費的發(fā)展同步于互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展進程 （線上vs 線下，傳統(tǒng) vs 新型）

　　上海的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，有逾四成的購房者通過互聯(lián)網(wǎng)獲取房產信息，遙遙領先于第二位戶外廣告 22.60%的占比。 1995 年美國只有 5%的購房者通過互聯(lián)網(wǎng)搜索房源， 但如今這個比例已經(jīng)超過 90%。相較于其他渠道，互聯(lián)網(wǎng)擁有快速、及時、全面等優(yōu)點，可以足不出戶了解到項目的方方面面。而戶外廣告的覆蓋面廣，成為購房者被動獲知房產信息的主要途徑。

購房者獲取房產信息四成來自互聯(lián)網(wǎng)

　　從搜房購房者的行為來看，其無線端的用戶數(shù)量在快速增長，如今四成以上購房者傾向于使用無線端了解項目，其中 app 和wap 為來源的購房行為占比分別為 26.84%和 15.69%。 而搜房電話以 22.50%占比位列第二位，表明依舊有很多客戶傾向于傳統(tǒng)的電話確認，以便于與臵業(yè)顧問直接交流、預約看房時間等。

移動互聯(lián)網(wǎng)成為客戶購房行為主要來源