1、上海住房現在的供求結構是怎樣的？

　　上海商品住宅自2006年以來的10年時間，累計批準上市182.8萬套商品住宅，累計銷售178.5萬套，余量僅4.3萬套，其中還包括別墅和商辦類公寓。按照年均銷售17.8萬套計算，僅夠3個月銷售的量。（按照正常樓市去化周期在12個月的標準，這個數字意味著什么，不用說很清楚了）

　　2、上海為什么不能多蓋點房子？

　　因為上海土地供應不足，上海近十年成交住宅用地規劃可建住宅面積1.42億平米，平均每年1420萬平米，按照年銷售17.8萬套，套均80平米，剛好需要1420萬平米。顯而易見，可建的基本上都賣了，當然供不應求。（指標用一塊少一塊，政府當然不舍得放）

　　3、上海有多少住房需求？

　　上海每年新婚11萬對，離婚7萬對，再婚3.8萬對，需要住房至少10余萬套吧？上海2000-2010年年均新增常住人口就達到64.2萬人，近4 年年均新增30.7萬人，僅這部分人就需要住房10萬套/年吧？兩項相加就要20多萬套，還不算改善性需求和投資性需求。

　　之所以只賣了17.8萬套，是因為供應不足、房價太高，還有限購，不然…

　　4、上海房價一直在漲嗎？

　　上海房價一直是震蕩上行，去年12月均價達到2.7萬元/平米，比前年12月的2.1萬元/平米上漲了28.5%。房價上行的關鍵要素之一還是地價推動，上海近兩年的樓面地價均在1萬元/平米以上，相比2013年的6643元/平米上漲了54%。

　　5、上海地價為什么那么高？

　　上海缺少建設用地。上海市要控制開發強度，土地受到控制，2020年要守住3185平方公里的建設用地紅線，現在已經用了3124平方公里，余量只有61平方公里，這是上海市建成區面積的上限。

　　上海2003-2007年住宅平均供地1797萬平米/年，2008-2015年住宅平均供地732萬平米/年，減少了一大半，即便是未來5年按照732萬平米/年繼續出讓，也只能出讓36.6平方公里，剩余部分用于道路、工業、商業等余量甚少。

　　達到61平方公里的上限，上海就不再有新增土地供應，只能靠城市更新也就是拆遷改造獲得新的土地供應，顯然土地成本還會更高。