春節剛過，中央去庫存新政開始在地方落實，江西打出了第一組省級去庫存“組合拳”。

2月14日，江西省人民政府官網掛出了一條消息：2月6日，江西省人民政府下發《關于做好化解房地產庫存工作的通知》（下稱《通知》），以強有力的20條舉措促進房地產市場持續穩定發展。

上述20條舉措包括鼓勵農民進城買房、降低房貸首付比例、加大棚改貨幣化安置力度、嚴格控制土地供應等，體現出江西省政府對房地產去庫存的極度重視。

值得注意的是，此次江西新政明確要落實地方政府主體責任，對履行去庫存、穩市場主體責任不力，效果不明顯的市、縣，將進行約談和追責。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，2016年國內的宏觀經濟面臨很大壓力，房地產依然會成為各個地方的支柱產業，預計中央去庫存的政策會逐步在各個地方政府落實。

多手段刺激需求

去庫存依然是2016年中國房地產市場的基調，江西成為第一個落實中央房地產新政的省份。

2月2日下午，中國人民銀行與中國銀行業監督管理委員會發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，要求在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

僅僅4天后，江西便出臺了去庫存20條的《通知》，規定居民購買首套房的商業貸款首付比例最低為20%，購買二套房的商業貸款首付比例最低為30%。

《通知》對首套房的認定做出了調整：居民家庭購買住房時，不再以家庭擁有的房屋數量來認定，只要還清住房貸款，再次貸款按照首套房認定。

這意味著，江西居民只要還清了所有房貸，再次買房均可認定為首套，首付比例為20%，購房門檻被進一步降低。

除了對中央房貸新政的落實外，江西還推出了更為詳盡的刺激住房消費政策。例如鼓勵農民進城購房，市、縣政府對農民等新市民進城購買首套商品住房，可給予一定比例的購房補貼，鼓勵農民進城購房。

江西還從公積金、棚改等方面著手，《通知》要求大力釋放住房公積金，住房公積金仍有存量資金的市、縣，要進一步降低首付比例，提高貸款額度，放寬公積金貸款、提取條件，實施提貸并舉政策。落實公積金貸款全省“一體化”政策，確保符合條件的職工購房應貸盡貸。積極推進農民工和個體工商戶住房公積金制度。2016年，市、縣住房公積金個貸率達到85%以上。

《通知》還提出要加大棚改貨幣化安置力度。2016年，市、縣棚改貨幣化安置比例不得低于50%。國有土地上房屋征收貨幣化安置比例力爭達到100%；國有工礦、墾區、林區棚改貨幣化安置比例不低于50%；積極探索城中村房屋征收貨幣化安置，占比力爭不低于30%。政府其他征地拆遷項目也要大力推進貨幣化安置。

“江西救市20條非常細致，反映了政府對刺激住房消費的重視程度。”嚴躍進對《第一財經日報》記者表示。

而在供應端，江西也將嚴格控制土地供應，防止土地過量投放，從源頭上減少房地產庫存。《通知》還提到，允許未開發用地轉換用途。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，可按規定程序調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設。

去庫存不力將追責

“這次出臺的政策力度非常大，但具體效果還得看落實細則。”在南昌當公務員的張小姐對《第一財經日報》記者說，她身邊很多朋友還在觀望。

《通知》中提到進一步降低房地產稅費、大力釋放住房公積金，但僅僅指出了大方向，對具體操作細節還要等各市縣落實。

張小姐告訴記者，她剛工作不久，在南昌已經擁有一套住房，她的同事朋友則大多擁有兩套或兩套以上的住房。隨著“二孩”政策的放開，以及這次對首套房認定的放寬，或許會進一步刺激改善型需求。

在嚴躍進看來，江西此次出臺的政策體現了政府在面對宏觀經濟下行壓力下的焦慮，如此大力度的政策對于當地房地產去庫存而言會起到較大刺激作用。

“具體來說，像南昌這樣的省會城市房價將會呈現上漲趨勢，而三四線城市的庫存壓力將得到一定緩解，房價止跌趨穩。”嚴躍進表示。

事實上，作為江西省會城市的南昌，在2015年憑借其優越的城市地位、資源等優勢，對人口的吸附能力較強，房地產市場繼續快速發展，商品住宅可售面積平穩下行。中國指數研究院的數據顯示，截止到2015年底，南昌的庫存消化時間只需6.7個月。

但在其他市縣，情況不容樂觀，尤其是縣級地區，大量人口外出務工，需求不振。這也是江西省政府推出鼓勵農民進城購房的政策的重要原因。

從《通知》中的20條不難發現，江西此番去庫存決心很大。《通知》要求，房地產庫存去化時間超過12個月的市、縣，要加大力度，落實責任，確保2016年上半年當地庫存明顯下降，全年大幅下降。要加強檢查考核，對履行去庫存、穩市場主體責任不力，效果不明顯的市、縣，將進行約談和追責。