過去兩周，一場(chǎng)百年一遇的寒潮席卷華南，但低至零度氣溫并未能給已經(jīng)火了一整年的深圳樓市帶來絲毫降溫的跡象。

　　近期多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年1月深圳樓市仍在延續(xù)2015年的飆漲行情，成交均價(jià)創(chuàng)下歷史新高。

　　究竟是何原因?qū)е律钲跇鞘懈邿�難退？

　　面對(duì)持續(xù)寬松的信貸政策環(huán)境，深圳樓市是否已經(jīng)面臨泡沫的風(fēng)險(xiǎn)？

　　瘋狂漲價(jià)填平洼地

　　1月23日，在距離深圳市中心有半個(gè)小時(shí)車程的深圳關(guān)外坂田吉華路上，坂田區(qū)域的標(biāo)志性樓盤——信義嘉御山項(xiàng)目第五期舉行了盛大的開盤儀式。盡管超過6萬元/平方米的開盤價(jià)格已經(jīng)打破了該區(qū)域的“天花板”，相比其去年9月份3.6萬元/平方米的推盤均價(jià)也漲價(jià)超過60%，但據(jù)項(xiàng)目方透露的信息，當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)仍然有超過1200多組客戶到場(chǎng)選房，最終當(dāng)期推出的605套房源去化率超過八成！

　　這樣火爆的場(chǎng)景在過去兩周的深圳樓市已經(jīng)輪番上演：1月16日，深圳新房市場(chǎng)4個(gè)項(xiàng)目新開盤或老項(xiàng)目加推，其中位于深圳觀瀾的合正觀瀾匯實(shí)際推售774套，去化率達(dá)到90%；位于深圳布吉的宇宏健康花城項(xiàng)目加推150套，去化率超過95%；同在布吉的信義金御半山推售313套，項(xiàng)目方對(duì)外宣稱當(dāng)天銷售約8成；另外一個(gè)新盤項(xiàng)目萬菱NEW公寓，當(dāng)天推售212套，也實(shí)現(xiàn)銷售去化超9成。

　　顯然，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)任何一個(gè)城市都無法復(fù)制深圳樓市這樣的奇跡。從2015年至今，在深圳樓市，無論是普宅還是豪宅，無論是中心地帶還是邊遠(yuǎn)地區(qū)，只要是在深圳范圍內(nèi)的樓市產(chǎn)品，幾乎都被貼上了瘋搶熱銷的標(biāo)簽。官方權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳全市共成交66450套新房住宅，同比增加了58.7%，成交面積6658926平方米，同比增加65.2%，成交均價(jià)飆漲39.4%，達(dá)到33426元/平方米，成交金額同比也增加了1.3倍，超過2225億元。

　　這種量?jī)r(jià)齊漲的瘋狂局面進(jìn)入到2016年之后甚至有愈演愈烈之勢(shì)。根據(jù)深圳市規(guī)土委的統(tǒng)計(jì)信息，上一周(1月18日至1月24日)，深圳的新房成交均價(jià)再次創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到5.44萬元/平方米，環(huán)比前一周大幅上升20.9%。即使在深圳房?jī)r(jià)一路看漲的2015年，其全年也只有11天的成交均價(jià)超過5萬元/平方米，但進(jìn)入2016年1月份，從1日至24日的24天時(shí)間里，中間有5天的均價(jià)都超過了5萬元/平方米。尤其是18日和19日兩天，深圳新房的成交均價(jià)更是超過6萬元/平方米。

　　“最近深圳入市的幾個(gè)項(xiàng)目，價(jià)格的上漲速度確實(shí)驚人，布吉的宇宏健康花城，16日開盤的均價(jià)是4.4萬元/平方米，最高價(jià)格可以達(dá)到4.7萬元/平方米，比前一周開盤的均價(jià)每平方米至少漲了2000元，而坂田的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)三期，2014年9月開盤才賣2.3萬元/平方米，受查封影響一年時(shí)間未能開售，如今解凍后開盤，直接就從5.3萬元/平方米賣起”，一家深圳本土的房企營(yíng)銷人士直言，深圳新房的漲價(jià)邏輯已經(jīng)到了快“看不懂”的地步。

　　瘋狂的市場(chǎng)行情不僅在深圳的新盤市場(chǎng)上演，在深圳的二手房市場(chǎng)，亢奮的情緒也在不斷蔓延。深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)周(1月18日至1月24日)，深圳二手房成交套數(shù)也高達(dá)4165套，達(dá)到了2014年以來的峰值，成交均價(jià)為4.6萬元/平方米�！艾F(xiàn)在不買，以后更是買不起，就算借錢湊首付也要買”，類似的話語已經(jīng)成為這一年來深圳購(gòu)房剛需族的共同心聲。

　　連續(xù)的暴漲之下，如今的深圳樓市已經(jīng)沒有了所謂的價(jià)格洼地，遠(yuǎn)離深圳市中心的龍華、坂田、觀瀾板塊，甚至坪山、松崗等區(qū)域，如今單價(jià)3萬元以下的房子都已經(jīng)絕跡。

　　杠桿風(fēng)險(xiǎn)與供需失衡

　　在行業(yè)人士看來，此輪深圳樓市瘋狂上漲的行情始于2014年底出臺(tái)的“認(rèn)貸不認(rèn)房”寬松政策，在2015年的“330”新政以及央行多次降息的進(jìn)一步刺激下，深圳樓市才一步步走到了今天的火爆和瘋狂�！爱�(dāng)前深圳樓市的繁榮是靠寬松的信貸政策堆砌而成，就杠桿程度而言，樓市在購(gòu)房貸款的支持下就天然的要高出股市，一般的首套房貸的杠桿率就達(dá)到了3倍”，深圳中原研究中心經(jīng)理王飛告訴記者。

　　根據(jù)人民銀行深圳中心支行的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2014年深圳的住房貸款余額已經(jīng)達(dá)到5300億元，當(dāng)年在住宅成交量和金額均低于北京和上海的大背景下，深圳的住房貸款余額卻超出北京一大截，在全國(guó)僅次于上海，以約全國(guó)百分之一的人口，占了全國(guó)約5%的住房貸款額度。

　　“2015年深圳樓市成交量和成交金額相比2014年增長(zhǎng)更快，年內(nèi)深圳住房貸款破6000億已無懸念，可以明確地說，這一波深圳樓市走牛，是一波徹頭徹尾的‘杠桿牛市’”，深圳樓市評(píng)論人士悅濤認(rèn)為，深圳樓市是基于高杠桿的樓市，今年更是“杠上加杠”。