很多中國人都有一種擔心：商品住宅，70年產權，到期之后怎么辦？會被政府收走嗎？

　　確實，這是一個很大的問題，但暫時還沒有標準答案。

　　先從法律層面，解釋一下當前現狀吧。我國的房屋產權，包括兩部分：房屋所有權和土地使用權。其中，房屋所有權的期限為永久，而商品住宅的土使用權為70年（非住宅40年或50年）。

　　關于土地所有權，又分為兩種情況：我國實行土地公有制，其中城鎮地區土地實行國有制，農村地區實行集體所有制。

　　因此，全中國人民，只有土地使用權，而無所有權。

　　農村居民的田地與宅基地的使用權，主要來自于生產隊集體或村集體的分配，而且以無償分配為主。

　　而城鎮居民購房，房子的土地的使用權，來自于政府的有償出讓，也就是開發商向政府買地，然后建房，然后賣給居民。開發商買地款，如果買的是居住用地，主要就是70年的土地使用費。

　　農村居民的田地和宅基地，只要集體不收回，則農民一直擁有使用權。而城市居民的住宅，70年土地使用權到期之后，怎么辦？

　　且看法律吧。《憲法》明確保護私有財產權，包括房屋所有權屬。《物權法》也規定：私人對其合法的房屋不動享有所有權。

　　2007年3月通過的《物權法》規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。”也就是說，只有住宅可以自動續期，非住宅則沒明確。但住宅怎么續期，續多長時間，如何補交土地使用費，卻沒有明確。

　　2007年8月，《城市房地產管理法》也修改了，但關于土地使用權到期事宜，卻并無修改，仍沿用1994年立法時的規定：

　　土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準予以續期的，應當重新簽訂合同，并交付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

　　老楊認為，作為下位法的城市房地產管理法，沒有及時的遵從作為上位法的物權法，不能不說有點奇怪和遺撼。不做進一步具體解釋，至少也應該重申一下：住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。

　　好吧，這涉及到嚴肅的法律，不作展開。咱們從具體國情與實踐層面做些探討。

　　首先，我國住宅商品化、產權化，主要從1998年房改之后，才大規模、大范圍的開展，當前全國的商品住宅都還沒遇到70年大限。個別零星的個案（使用權非70年的），也不具參考價值。

　　其次，實際生活中，近些年動拆遷一直是個老大難，不要說商品房，就是只有使用權的老公房拆遷，都會遇到釘子戶。拆遷隊如果逼得急了，還曾出現過住戶自焚等極端事件。因此，拆遷補償的金額，一般都會明顯高于房子的市場價。因此，專門有人投資將要拆遷的老房子。

　　可以想象，未來即便70年產權到期，如果政府不給補償，不給讓居民滿意的補償金，這房子還是難拆呀。況且，即便是土地使權到期了，可房子建筑產權沒有期限，只要房子不倒塌或消失，政府要拆除，還是得被償業主的。

　　再次，當年，作為大法的物權法，經過兩次公開征求意見，反復修改方才通過，其中對于民眾關注的住宅續期事宜，只是一筆帶過。

　　當時，很多專家分析，這事對老百姓太重要了，很難決斷，而且時間還來得及，于是只能留給未來政府去解決了。多年之后，政府會否將70年使用權，無償延長二三十年，甚至像國外一樣實行永久產權，也不是沒可能呀。

　　當然，最大的可能性，仍是補交一定的土地使用費，也即土地出讓金。只是，這個費用的水平，肯定會明顯低于同區域新出讓的土地價格（賣給開發商的），這屬于惠民政策，涉及九成以上城鎮居民（我國城鎮住宅私有率已達九成），肯定要有優惠。住宅涉及民生，是執政者最關注之事。

　　最后，其實購房者，真的沒必要太擔心70年后的事情了。就按平均27歲購房，多少人能活到100歲？至于下一代，不宜靠遺產生活嘛，而要靠自己的能力和奮斗。再說，中國的住宅質量，能熬滿50年，就算不錯了。擔心那么多，做甚？

　　作者：楊紅旭