12月18-21日召開的中央經濟工作會議，對2016年房地產業發展做出戰略部署，指出要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，促進房地產業持續發展。

　　中央經濟工作會議的6大房地產舉措核心：化解房地產庫存

　　往年的中央經濟工作會議，對房地產行業都以一兩句統領全局的話如“促進房地產行業健康發展”等帶過，今年大不同，既提出了總目標——“化解房地產庫存”，又提出了具體的六大舉措。

　　在我們看來，這六條舉措還是太過抽象。很多時候，方向性的舉措不能簡單按字面意思理解，還需通過創新制度，解決現實中的難點和瓶頸，政策才能真正落地。我們的解讀其實是指出這六大舉措背后的政策空間及可行的制度創新方向。

　　第一，要化解房地產庫存。按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。

　　【解讀】中央經濟工作會議關于房地產業的第一條舉措，其核心思想是“通過加快農民工市民化，擴大有效需求”。我們認為，就三四線城市和大部分二線城市而言，推行“買房可入戶”政策實際上不存在任何障礙。吃透中央精神，以后這類城市將可以實行“買房送戶口”政策，買房就送戶口，買的多送的多。購房人群將“零門檻”落戶就業所在地，享受當地的教育、醫療公共服務。

　　該舉措的最大障礙在一線城市和部分重點二線城市，因為嚴格控制人口的需要，這類城市不能全面放開限購，推行購房入戶政策。但不能推行購房入戶政策，不是說不能允許非戶籍人口買房。在發展中，一切“兩難”問題，都應該通過制度創新來圓融解決。那如何制度創新，才能讓這類城市即能有效控制人口，又能顯著加快去化呢？

　　我們認為，一線城市和部分重點二線城市即使不推行購房入戶政策，也可以通過如下三個手段促進外來人口購房：1)購房可為落戶加分。這不同于以往買房就可落戶，也不像現在買房跟落戶積分沒關系。如果購房可以為落戶加分，那么一線城市的很多常住人口和外來務工人員就會積極買房。2)有條件放開非戶籍人口的買房限制。以上海為例，在嘉定新城、松江新城等需要集聚人氣的新城允許非戶籍常住人口購買普通住房，以加快新城人氣集聚，帶動區域基礎設施和產業配套發展。3)降低酒店式公寓的購買門檻和成本。在不取消限購的前提下，不限購不限貸的酒店式公寓最適合一線非戶籍常住人口或外來人口購買。我們認為，有必要讓酒店式公寓從商辦門類中分離出來，相關政策應向商品住宅看齊，比如降低首付至3成，二手交易費率參照商品住宅，等等。另外，還可以參照海口的政策，外省市購買酒店式公寓也可以為落戶加分，如此必能顯著推動一線城市和重點二線城市的樓市成交量。

　　第二，要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

　　【解讀】第二條舉措的核心思想是“允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶”。這里，“農業轉移人口”即是通常意義上的“農民工”。我們認為，允許“農民工”在就業地落戶在三四線城市和部分二線城市是可以做到的，在一先城市和大部分二線城市推行起來其實蠻難的。一方面，目前一、二城市普遍都處在產業結構調整升級的轉型期，政策的著力點在吸引中高端人才落戶，而非“農民工”；另一方面，是因為本身經濟條件限制，很多“農民工”在一、二線城市既買不起房子也越來越租不起房子。為此，該舉措實行起來政策彈性較大。

　　建立全國統一的“農民”和“市民”產權轉換制度。對于哪些愿意放棄“農民身份”，并有能力在就業城市生存，原則上應該同意其在工作地落戶。這主要借鑒了發達國家的移民政策：一是對當地進行投資，購房屬于其中一類；二是有能力在落戶城市體面地生活。我們認為，這個政策可以在一線城市中的廣州、二線城市和三四線城市全面鋪開，一線城市中北京、上海、深圳可以選擇郊區縣和新城試點推行。

　　第三，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

　　【解讀】第三條舉措提到“明確深化住房制度改革方向”。我們認為，未來住房制度改革的大方向應該是打通戶籍和非戶籍購房通道，架起保障房與商品住宅的橋梁，拉平商品住宅與商辦類住宅的購置門檻，以及靈活進行出售和出租的轉換。這需要創新性的制度重構。限于篇幅，我們不延伸展開。

　　這里“新市民”是指即將大量落戶的原非戶籍常住人口和“農民工”。原非戶籍常住人口的“新市民”購房和租房需求都會很強烈，原“農民工”的“新市民”租房需求相對較強烈。為此，要建立“有購有租”的住房制度。這里“租”不僅包括普通意義上的臨時租賃，更包括長期性的租賃，即公租房。通過發展專業的住宅租賃市場，把公租房擴大到非戶籍人口，尤其是外來務工群體，是促進房地產去化的有效手段，也是一個城市保持勞動力成本優勢的一個關鍵舉措。

　　第四，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

　　【解讀】第四條舉措是此次中央經濟工作會議的一大亮點，也是最利好房地產去化的一個舉措。更為重要的是，該舉措可立馬執行。根據我們的測算，我國城鎮流動人口和城鎮中低收入群體的住房租賃需求高達109億平方米。根據歐美發達國家的經驗，當房地產行業進入后期成熟階段，住宅租賃收入會取代銷售收入成為行業的主營業務。根據趨勢，我國也會演進到該階段。

　　“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房”和“鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業”其實都是為了推動專業住房租賃市場的大發展。但要指出的是，該舉措未觸及核心問題——住房租賃投資收益率過低才是制約住房租賃市場發展的最大瓶頸。我們認為，必須降低開發運營成本，才能推動專業住房租賃市場發展。這又需要政府在土地出讓制度、稅費征收、低成本政策融資安排方面做出相應的配套。