7月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2015年1-6月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，商品房銷售明顯回暖。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落

　　2015年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長4.6%，增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資29506億元，增長2.8%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.1%。

　　點(diǎn)評(píng)：從總開發(fā)投資和住宅開發(fā)投資同比數(shù)據(jù)來看，投資增速持續(xù)下滑，同比增幅創(chuàng)6年來新低，盡管下滑幅度有所收窄，但仍未見底。雖然上半年穩(wěn)定住房消費(fèi)的政策利好不斷釋放，但開發(fā)企業(yè)主要以去庫存為主，重點(diǎn)在消化而不是投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速慣性下降，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速形成拖累性影響。下半年在一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資或?qū)⒂|底緩慢回升，但不會(huì)出現(xiàn)大幅反彈。

　　二、新開工降幅持續(xù)收窄

　　1-6月份，房屋新開工面積67479萬平方米，下降15.8%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積46891萬平方米，下降17.3%。

　　點(diǎn)評(píng)：1-6月新開工累計(jì)面積同比下降15.8%，住宅同比下降17.3%，同比降幅均持續(xù)收窄。雖然新開工還在下降，但隨著5、6月商品房市場(chǎng)成交的回升，開發(fā)企業(yè)信心有所恢復(fù)，新開工下滑的趨勢(shì)會(huì)得到緩解。目前行業(yè)庫存依然居高不下，是阻礙房地產(chǎn)開工的重要因素，隨著未來市場(chǎng)去化加速，新開工面積也會(huì)增加。

　　三、房地產(chǎn)銷售同比沖出“地平線”

　　1-6月份，商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，1-5月份為下降0.2%。其中，住宅銷售面積增長4.5%，辦公樓銷售面積下降2.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長3.5%。商品房銷售額34259億元，增長10.0%，增速提高6.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長12.9%，辦公樓銷售額下降1.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降1.2%。

　　點(diǎn)評(píng)：在3月銷售同比數(shù)據(jù)觸底后，降幅持續(xù)收窄，繼1-5月銷售額同比由負(fù)轉(zhuǎn)正后，1-6月銷售面積同比也迎來正增長，商品房銷售面積及銷售額同比分別為3.9%、10%，出現(xiàn)2014年年初以來的首次雙正增長。上半年，樓市在信貸政策寬松、政策刺激力度加碼等綜合作用下，促使了樓市進(jìn)一步回暖。6月份股市大落并未房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。

　　可以看出，商品房銷售額與銷售面積同比增幅曲線漸行漸遠(yuǎn)，房價(jià)上漲壓力明顯。我們認(rèn)為，在交易逐步回升情況下，下半年一二線城市去庫存加速，一線城市房價(jià)漲速會(huì)高于其他城市，二線城市房價(jià)止跌反彈。三四線城市由于前期庫存過高、需求相對(duì)疲軟，房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。

　　四、住宅待售面積持續(xù)下降

　　6月末，商品房待售面積65738萬平方米，比5月末增加72萬平方米。其中，住宅待售面積減少191萬平方米，辦公樓待售面積增加35萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加103萬平方米。

　　點(diǎn)評(píng):1-6月商品房待售面積較5月末有所增加，但從數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)看，商品住宅庫存延續(xù)了5月的下降趨勢(shì)，減少的面積較5月增加70萬平方米。二季度企業(yè)調(diào)整推盤節(jié)奏、加大優(yōu)惠措施，積極跑量，去庫速度明顯加快。反觀辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房，庫存卻在持續(xù)增加，泡沫風(fēng)險(xiǎn)加劇。

　　五、土地購置面積降幅擴(kuò)大

　　1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9800萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1-5月份擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2866億元，下降28.9%，降幅擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　點(diǎn)評(píng)：上半年土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷，按歷年的情況來看，6月應(yīng)該是上半年土地市場(chǎng)表現(xiàn)最好的月份，但是今年6月份環(huán)比、同比均下滑，土地購置面積同比跌幅更是達(dá)到42.2%。一方面，土地市場(chǎng)成交量明顯下滑受地方政府供應(yīng)不足影響；另一方面土地溢價(jià)、地價(jià)高企不斷擠壓企業(yè)的盈利空間，開發(fā)企業(yè)對(duì)未來市場(chǎng)信心不足，拿地態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎。6月上海、北京、南京、合肥等一二線城市也出現(xiàn)了高溢價(jià)的優(yōu)質(zhì)宅地，企業(yè)對(duì)于一線及部分重點(diǎn)城市依然看好，積極擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。市場(chǎng)表現(xiàn)為整體成交低迷，局部地區(qū)活躍。

　　六、到位資金同比上漲

　　1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58948億元，同比增長0.1%，1-5月份為下降1.6%。

　　其中，國內(nèi)貸款10831億元，下降4.1%；利用外資179億元，下降3.9%；自籌資金23844億元，增長0.1%；其他資金24095億元，增長2.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款14121億元，下降0.9%；個(gè)人按揭貸款7163億元，增長10.0%。

　　點(diǎn)評(píng)：1-6月，開發(fā)商到位資金同比上漲0.1%，雖漲幅不大，但由5月的負(fù)增長轉(zhuǎn)正，資金面得到改觀。從資金結(jié)構(gòu)來看，在寬松的貨幣政策下，國內(nèi)貸款降幅有所收窄，自籌資金同比增幅有所回落。在樓市回暖情況下，其他資金同比轉(zhuǎn)為正增長，其中定金及預(yù)收款降幅持續(xù)收窄，個(gè)人按揭貸款增幅繼續(xù)擴(kuò)大。

　　6月底，央行針出降息降準(zhǔn)組合拳，雖然此舉并非直接針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好不容忽視，未來房企到位資金會(huì)進(jìn)一步的好轉(zhuǎn)。

　　（本文來源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）