通州概念又襲，利好還是泡沫？

　　近期通州一些樓盤開始漲價(jià)、封盤；業(yè)界人士建議懲處借勢(shì)炒作、抬高房?jī)r(jià)、制造恐慌的企業(yè)

　　最近這十年，通州樓市猶如過山車，一有利好就猛漲，遇到調(diào)控就下跌。最近，通州又站在了樓市調(diào)控的風(fēng)口浪尖。每一次有利好傳來，通州樓市總會(huì)成為最先感知的那一個(gè)，這次也不例外。

　　這半年的時(shí)間內(nèi)，通州樓市成功實(shí)現(xiàn)從高庫存、快去化到封盤漲價(jià)的“三級(jí)跳”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在最近這半年，相比其他區(qū)域，通州是利好出現(xiàn)得最多的區(qū)域，也將是未來市場(chǎng)最活躍的區(qū)域。但是，這種“激進(jìn)”能持續(xù)多久？

　　漲價(jià)在即

　　多年來通州“3萬不破”的魔咒正在發(fā)生變化。多個(gè)樓盤漲價(jià)，個(gè)別突破3萬元大關(guān)，還有項(xiàng)目封盤準(zhǔn)備調(diào)價(jià)

　　這一次，又是通州站在了樓市調(diào)價(jià)的風(fēng)口浪尖。對(duì)于多年來“3萬不破”的魔咒，當(dāng)下正在暗中發(fā)生變化。據(jù)市場(chǎng)消息稱，近期通州多個(gè)樓盤漲價(jià)，其中，京貿(mào)國(guó)際城的價(jià)格已經(jīng)提升至31000元/平方米、K2清水灣最終定價(jià)或?qū)⑼黄?萬/平方米等信息此起彼伏。

　　對(duì)此感受最深的莫過于購房人。在大興西紅門已經(jīng)有一套兩居室的付偉宇，近期眼看著樓市升溫的同時(shí)，也有了換房的想法。“四環(huán)以內(nèi)是不敢想了，最近覺得通州很火，因?yàn)橛胁簧倮�好的消息。去看了幾個(gè)項(xiàng)目，最終鎖定了華業(yè)玫瑰東方。”但是就在對(duì)比戶型不到兩周的時(shí)間，付偉宇就接到了銷售打來的漲價(jià)電話。“我們本來還想托關(guān)系找開發(fā)商打折，現(xiàn)在可能連買到心儀的戶型都很難了。”他告訴記者，所托的關(guān)系人從開發(fā)商處得到的反饋是，只有在售的“樓王”可以有一點(diǎn)折扣，其他少量的在售產(chǎn)品售完為止，下一批開盤的產(chǎn)品即將漲價(jià)。

　　盡管對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整的回應(yīng)仍然相對(duì)保守，但“今年以來通州市場(chǎng)比去年真的要好很多”是多位房企負(fù)責(zé)人不約而同的感受。除了貸款政策上的“松綁”、市場(chǎng)釋放的旺盛需求之外，記者經(jīng)過多方了解發(fā)現(xiàn)，近期關(guān)于“通州副中心”的概念被重提，相關(guān)細(xì)節(jié)的豐富程度，足以成為激發(fā)在售項(xiàng)目做出調(diào)整的重要因素。

　　據(jù)記者了解，位于通州區(qū)的一個(gè)老項(xiàng)目，5月份的成交量就逼近100套，目前已經(jīng)封盤，為下一步調(diào)價(jià)做準(zhǔn)備。“至于什么時(shí)候開盤就不清楚了，但調(diào)價(jià)是肯定的。”該項(xiàng)目所屬的集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說。

　　探因：遭遇政策上升期

　　今年以來降息、降準(zhǔn)、調(diào)整公積金等政策出臺(tái)，加上積分落戶政策、“副中心”提法板上釘釘?shù)壤�好，通州樓市進(jìn)入上升通道

　　事實(shí)上，在這近半年的時(shí)間里，通州樓市的敏感神經(jīng)被反復(fù)撥動(dòng)。無論是年初，作為積分落戶政策的試點(diǎn)，還是“副中心”的提法板上釘釘，通州樓市在暗中完成了蛻變過程。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，對(duì)于近期相關(guān)部門東遷通州的消息，政府雖然沒有表態(tài)，但其實(shí)已經(jīng)有動(dòng)作在暗中進(jìn)行，諸如相關(guān)村落的凍結(jié)與拆遷，一些配套設(shè)施的落地、合作都在積極推進(jìn)。該人士進(jìn)一步指出，“副中心”這個(gè)概念，在特大城市中，只有上海提出過，并成功塑造了浦東；而通州作為北京的副中心，未來的預(yù)期十分可期。

　　“可以感覺到，今年以來到通州來淘房的人明顯增多了。”泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男告訴記者，僅從泰禾手里的項(xiàng)目就能夠感受到需求的熱度。位于通州區(qū)臺(tái)湖的泰禾一號(hào)街區(qū)，3000套房源已經(jīng)在一年半的時(shí)間全部售罄，最后尾盤銷售價(jià)格已接近4萬元/平方米。同樣位于臺(tái)湖的旗下另一項(xiàng)目泰禾拾景園，推出的高層板樓已經(jīng)在春節(jié)后售完，而洋房產(chǎn)品報(bào)價(jià)高達(dá)38000元/平方米，在首次開盤就實(shí)現(xiàn)了3億元的成交。

　　“這和今年以來政府降息、降準(zhǔn)、調(diào)整公積金等各方面的引導(dǎo)都分不開。遇到了政策上升期，購買力開始集中釋放。”沈力男認(rèn)為，尤其是近半年來關(guān)于通州利好的政策頻繁曝光，將成為區(qū)域樓市進(jìn)入上升通道的動(dòng)力。

　　而對(duì)于上漲的預(yù)期，業(yè)內(nèi)人士的表態(tài)并不一致。

　　通州梨園某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目漲價(jià)是必然，未來區(qū)域內(nèi)成交均價(jià)達(dá)到3萬元/平方米并非不可能。而亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅則表示，近期通州市場(chǎng)的價(jià)格確實(shí)有變化，但變化的幅度并沒有想象中的那么大。

　　昨天，通州區(qū)域的開發(fā)商坦言，通州房地產(chǎn)歷史已經(jīng)有過一次極度泡沫，2011年曾出現(xiàn)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降而維權(quán)的事件發(fā)生。他建議政府這次要控制好通州房?jī)r(jià)，通過預(yù)售許可證發(fā)放、限制預(yù)售報(bào)價(jià)等合理調(diào)整和控制通州房?jī)r(jià)的再次炒作之風(fēng)。

　　余波：被限購者轉(zhuǎn)戰(zhàn)燕郊

　　受通州量?jī)r(jià)攀升影響，燕郊多個(gè)在售樓盤售價(jià)上漲500元-1000元/平方米

　　“通州漲價(jià)，燕郊沸騰”的定律在這一次的市場(chǎng)上行通道中依然適用。近日，受到通州樓市成交攀升，新一輪漲價(jià)潮正在醞釀的影響，燕郊樓市再度重返萬元時(shí)代。

　　據(jù)記者了解，目前燕郊多個(gè)在售樓盤均出現(xiàn)了不同程度的上漲，漲價(jià)幅度在每平方米500元-1000元。首爾甜城目前均價(jià)12000元/平方米，比之前每平米上漲500元；位于燕郊城南的天洋城4代，相比原報(bào)價(jià)11800元/平方米上漲了1200元，目前報(bào)價(jià)為13000元/平方米；而在京平高速周邊的嘉都，目前報(bào)價(jià)也比上月上漲了500元，達(dá)到9000元/平方米。盡管與同區(qū)域的新房相比，錦繡華庭每平方米便宜了近2000元，但比上一期報(bào)價(jià)依然上漲700元。盡管如此，根據(jù)多個(gè)樓盤的銷售人員介紹，目前的銷售仍然十分火爆。

　　“如果僅僅是當(dāng)?shù)氐男枨螅�是無法支撐燕郊樓市的供應(yīng)的。多年來，來自北京的購房人才是燕郊樓市主力軍。”某市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，盡管年初以來，連續(xù)出臺(tái)降準(zhǔn)、降息、鼓勵(lì)剛需置業(yè)的政策導(dǎo)向，但一道“限購”的門檻，仍然將很多有實(shí)際居住需求的購房人攔在北京之外。因此，距離北京最近的燕郊成為這部分需求理所當(dāng)然的出口。

　　一位曾在燕郊某項(xiàng)目任職的負(fù)責(zé)人告訴記者，在京津冀一體化的大背景下，燕郊得天獨(dú)厚的地理位置決定了它承接產(chǎn)業(yè)的重要地位。一體化會(huì)使北京大批產(chǎn)業(yè)外遷，因此，這會(huì)帶動(dòng)大批人口外遷。為方便與北京的對(duì)接，當(dāng)?shù)責(zé)o論是交通，還是生活配套都會(huì)有所提升和提高，燕郊房?jī)r(jià)的上漲也是必然趨勢(shì)。

　　“政府和企業(yè)都要有前車之鑒。通州樓市曾出現(xiàn)過極度泡沫，房?jī)r(jià)被嚴(yán)重透支，導(dǎo)致此后幾年一蹶不振的局面。希望政府不要坐視開發(fā)商借風(fēng)炒作，對(duì)頂風(fēng)調(diào)價(jià)，制造恐慌的開發(fā)商給予一定的查處。 ——某業(yè)界人士