在4月份廣州二手樓市成交量、價(jià)雙雙走高后，上個(gè)月市場較4月份有所降溫，兩大代理行促成的交易量出現(xiàn)走低，但是價(jià)格仍然維持上漲。

　　據(jù)中介人士透露，二手樓價(jià)的走高既有溢價(jià)空間縮小，也有小部分迫切入市的買家追加成交導(dǎo)致，但這僅僅是階段性漲價(jià)。目前市場上放盤量明顯增加，而有效的買家已經(jīng)在前兩個(gè)月消化了一大部分，至少在一個(gè)半月內(nèi)將出現(xiàn)供過于求的局面，6月份的樓價(jià)很可能出現(xiàn)回調(diào)。

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　　業(yè)主反價(jià)程度恢復(fù)至去年一季度水平

　　來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月廣州二手住宅成交均價(jià)為24339元/平方米，環(huán)比4月上升6.2%，環(huán)比漲幅略大于上一個(gè)月，而同比去年5月則出現(xiàn)5.9%的漲幅。受業(yè)主漲價(jià)影響，上月由該機(jī)構(gòu)促成的成交量較4月份出現(xiàn)下降。

　　相關(guān)人士指出，上月成交均價(jià)的上升一方面歸因于二手房小業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)強(qiáng)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)時(shí)業(yè)主愿意作出平均讓價(jià)幅度僅5.1%，比去年下半年讓價(jià)幅度最大的月份明顯縮窄3.9個(gè)百分點(diǎn)。除此之外，進(jìn)入5月之后，業(yè)主上調(diào)放盤價(jià)以及買家追價(jià)成交的情況也較之前有所增多。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌表示，中心區(qū)目前三四成業(yè)主會(huì)反價(jià)，幅度為5%-8%，大致恢復(fù)到2014年一季度的水平。

　　滿堂紅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，上個(gè)月該機(jī)構(gòu)促成交易的二手樓價(jià)為21100元/平方米，環(huán)比上漲3.4%左右，白云、海珠二區(qū)漲價(jià)的現(xiàn)象比較明顯。

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　　反價(jià)主要集中在中心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)

　　據(jù)了解，上月反價(jià)主要出現(xiàn)于中心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，如天河北的芳草園、協(xié)和新世界，東圃-車陂的駿景花園，海珠區(qū)的光大花園等。買家方面，購房需求在300萬元以下的首置和首改買家顯得比較猶豫，更傾向于對(duì)比一、二手物業(yè)，暫時(shí)鮮見追價(jià)現(xiàn)象。購房需求300萬元以上的高端客戶，對(duì)市區(qū)資源型優(yōu)質(zhì)盤的認(rèn)可度較高，小部分小幅追價(jià)入市。

　　海珠區(qū)中原二手住宅成交均價(jià)24179元/平方米，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲1.6%。其中，海珠西板塊因?yàn)殡娞輼蔷佣啵瑯潜P小區(qū)規(guī)模大，居住氛圍濃厚，環(huán)境舒適，因此成為許多改善置業(yè)客戶的首選，如光大花園5月成交均價(jià)為33226元/平方米，環(huán)比上漲20%，業(yè)主心態(tài)都較為強(qiáng)硬，調(diào)高了放盤價(jià)，但只要物業(yè)綜合素質(zhì)高，價(jià)錢不離譜，改善置業(yè)客戶基本都能接受。

　　中山八路一帶的綜合品質(zhì)較高的電梯樓物業(yè)業(yè)主心態(tài)也異常強(qiáng)烈，約有10%的提價(jià)空間，例如在黃沙地鐵上蓋的逸翠灣有一宗2樓物業(yè)為89平方米，朝向?yàn)槲鞅毕颍瑯I(yè)主起初放盤價(jià)為280萬元，目前已經(jīng)漲到300萬元。

　　另外，5月份，白云區(qū)成交均價(jià)也環(huán)比結(jié)構(gòu)性上升11.9%。中原地產(chǎn)相關(guān)人士分析，業(yè)主心態(tài)穩(wěn)定，以市場價(jià)放盤，反價(jià)現(xiàn)象少，但議價(jià)空間也有限。“五一”過后，大部分的改善型客戶回流至二手市場，本月通過中原地產(chǎn)成交的白云大道板塊成交量上漲最為突出，均價(jià)20000元/平方米。

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　　改善型買家占比擴(kuò)大

　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，5月通過中介促進(jìn)的二手住宅交投仍以60-90平方米的戶型為主，主要因?yàn)橐环矫嫦�費(fèi)者的戶型需求普遍集中在此面積區(qū)間，另一方面60-90平方米的住宅是目前中心區(qū)域二手樓市的主力供應(yīng)戶型。改善型市場的持續(xù)回暖推動(dòng)90-120平方米的中大戶型市場份額擴(kuò)大2%，60平方米以下的小戶型市場占比則繼續(xù)下滑3個(gè)百分點(diǎn)至22%。

　　中原研究部監(jiān)測，目前市場上有四五成的客戶為改善置業(yè)。5月100-144平方米的戶型成交量環(huán)比增長7.3%，雖改善戶型成交增速大幅收窄，但仍高于100平方米以下的小戶型和144平方米以上的大戶型。

　　不過，也有個(gè)別中介行首次置業(yè)群體在上月出現(xiàn)增加。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月二手住宅市場當(dāng)中，首次置業(yè)購房占比達(dá)59%，較4月的54%有所上升。經(jīng)過4月改善型換房需求集中釋放后，5月改善型購房需求釋放較4月略有下降，從4月的41%下降到5月的36%。

　　記者調(diào)查

　　提高放盤價(jià)需謹(jǐn)慎，最好控制在5%-7%

　　近日，市民小李向記者透露，因?yàn)閾Q房的需要，4月份她把荔灣一套面積為99平方米的自住房放盤出售，因?yàn)榭紤]到裝修較好，放盤價(jià)為280萬元。5月份后，聽聞二手樓市交投火爆并有不少漲價(jià)成交的案例，于是將放盤價(jià)調(diào)至了285萬元，不過截至6月3日，房源仍未如愿售出。

　　滿堂紅周峰告訴記者，按照該盤近兩個(gè)月的成交均價(jià)，99平方米單位成交價(jià)為260萬-265萬元，285萬元的放盤價(jià)顯然比較高。周峰表示，放盤價(jià)過高首先將影響買家看房的熱情。雖然業(yè)主在放盤時(shí)已經(jīng)預(yù)留了讓價(jià)空間，但是他建議最好將幅度控制在5%-7%，如果是總價(jià)較高的項(xiàng)目幅度甚至要更小，這樣才能快速成交。

　　遭遇同樣狀況的還有市民小陳，她有意出售位于海珠下渡路地鐵附近一套60平方米的自住小兩房，售價(jià)120萬元。一個(gè)多月過去了，預(yù)約看房的買家寥寥無幾。該盤是樓梯樓頂樓。周峰指出，按照該盤近期成交價(jià)看，5樓-6樓的成交單價(jià)為1.9萬-2萬元，由此看來，還是放盤價(jià)太高導(dǎo)致買家無法產(chǎn)生看房熱情。

　　中原研究部客戶研究主任熊小洪認(rèn)為目前樓市還處于逐漸回暖期，但回暖程度不明朗，業(yè)主不可“任性”開價(jià)，以免錯(cuò)失成交良機(jī)。目前市場成交有如下兩種情況:一類是，樓齡較新的電梯樓物業(yè)，擁有較好生活配套、區(qū)位或?qū)W位房資源，業(yè)主心態(tài)堅(jiān)挺甚至反價(jià)，客戶都愿意接盤;一類是，樓齡較老的樓梯樓物業(yè)，升值空間有限，業(yè)主心態(tài)較弱，不少急需資金的業(yè)主都降價(jià)出售，而接手的多為剛需首置型客戶。