最新公布的4月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，無論是新建商品住宅還是二手房，深圳房價環(huán)比漲幅都穩(wěn)居全國首位。

　　數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為1.8%，遠高于漲幅第二和第三的北京（0.8%）和上海（0.7%）。70個大中城市新建商品商品住宅價格環(huán)比綜合平均上漲0.3%。

　　深圳二手住宅價格環(huán)比上漲2.4%，漲幅亦在70個城市中位列第一。

　　受樓市“3·30”新政影響，中國70大中城市在4月出現(xiàn)新房環(huán)比量價齊漲，終結(jié)此前11個月房價環(huán)比連續(xù)下滑的態(tài)勢。但深圳房價從去年10月和11月就止住跌勢，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比由負轉(zhuǎn)正。

　　為什么是深圳？

　　1.去庫存周期較短

　　上海易居房地產(chǎn)研究院上周發(fā)布報告顯示，4月份，35個城市新建商品住宅存銷比為15.4，這也意味著市場需要用15.4個月的時間才能消化完這些庫存。一線城市去庫存周期高于二、三線城市。

　　其中，作為一線城市的深圳存銷比數(shù)值最低，為7.4個月。該研究院預計，后期深圳房價仍有相對較大的漲幅空間。

　　這一去庫存周期也遠高于一線城市的平均水平，11.6個月。

　　這35個城市包括了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市；長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧共20個二線城市；淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海共11個三線城市。

　　2.新增土地供應較少

　　中信證券在一份研報中指出，深圳最近幾年土地供給，尤其是新房土地供給較少，也是房價大漲的原因之一。

　　深圳城市規(guī)劃并不是一種發(fā)散的形態(tài)，其未來大量新增建設用地的可能性很小。而且，深圳市政府并不太依賴土地財政，城市更新雖然走在全國前列，但舊城改造不太可能大幅加速。從遠期而言，這個城市也是沒有大量土地供給的。

　　3.需求限制措施較松

　　盡管深圳仍然執(zhí)行限購政策，但事實上深圳區(qū)域落戶比北京、上海難度小，且在深圳滿足購房資格所需要的社保繳納和納稅年限比較短。

　　中信證券表示，北京、上海與深圳的區(qū)別，主要在于兩地落戶條件更加嚴格，且北京還有自住型商品房沖擊，限購條件也更加嚴格。

　　此外，中信證券比較深圳新建住宅與二手房成交面積后表示，自住需求而非投資需求仍占據(jù)極大比重。新房銷售量增長緩慢，二手放量，意味著開發(fā)企業(yè)受到成本約束，真正可銷售資源已經(jīng)不足，二手開發(fā)啟動消化。

　　4.人口結(jié)構(gòu)有利購房需求

　　《證券時報》援引深圳市房地產(chǎn)研究中心人士稱，特殊的人口結(jié)構(gòu)也是深圳房價上漲的重要原因。

　　上述人士稱，根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計，按常住人口計算，深圳商品住宅戶均住房僅為0.4套，遠低于公開數(shù)據(jù)顯示的全國戶均1套的平均水平。目前，深圳超過1100萬的常住人口中，70%的部分無房，這一潛在的需求隨時都有入市的可能。

　　該人士還表示：“深圳是個新城市，不像北京、上海和廣州，在房改前就有大量的存量住房供應，而且本地人口早已實現(xiàn)了住房自有。但自上世紀80年代建城以來，外來人口大量涌入深圳，存量住房供應的主體的歷史遺留違法建筑，即俗稱的“小產(chǎn)權房”，并沒有像北上廣等城市一樣，存在大量的存量“適居”住房。”