60平方公里的廣東自貿區南沙片區，共有27.2平方公里功能性土地待開發，占到總體可開發土地規模比例的7成。南沙自貿區不僅要宜業，還要成為分流廣州中心城區人口任務的宜居新城。這27.2平方公里土地上，已經有哪些樓盤矗立？又還能再建多少套房？哪里會是未來的商圈？南都記者為你揭開七大區塊規劃建設現狀，并試圖呈現未來南沙自貿區的生活藍圖。

　　規劃：還有大把地可建商品樓

　　南都記者日前從廣州市規劃局南沙開發區分局獲悉，南沙自貿區總用地面積60平方公里，其中功能性建設用地約37.74平方公里。其中，6.1平方公里為居住用地，占比16.1%，其中已開發面積為0.9平方公里，未開發面積為5.2平方公里。這意味著南沙自貿區還有大把土地可建商品樓，比例高達85%。

　　根據近三年《廣州市建設用地供應計劃宗地表》，南沙新區今年商品住宅用地推地規模略高于去年，為0.715平方公里，2014年是0.7平方公里，2013年是0.4平方公里。可見，這兩年，南沙在不斷加大推地力度。

　　從可建建筑面積看，這6.1平方公里上可建999萬平方米商品住宅，目前未建面積約808.8萬平方米。如果按照平均1套房100平方米換算，南沙自貿區可建約10萬套房，其中2萬套在建或已建，還能再建約8萬套房。

　　政府：供地不會提速開發取決人氣

　　據悉，廣州市去年全年房地產市場消化量為800萬平方米。據合富輝煌房地產集團首席市場分析師黎文江介紹，“南沙區目前一個月可消化10萬平方米，按此速度，大概需要8到10年消化。”

　　但這只是個理論值。雖然南沙區房地產消化量從去年的5萬平方米/月一路升到今年年初的10萬平方米/月。但黎文江稱，這10萬平方米/月消化量是以投資為主，不會持久。“如今的消化量只能說是短期表現，而且還不光是消化自貿區內的存量。居住環境的改善，商業、學校等配套很重要，有產業不夠，要有產業人口才有住房需求。”

　　廣州市南沙開發區管委會副主任段險峰明確表示，“住宅用地是配合地區開發和人才進駐來推進，會根據自貿區其他產業的進駐情況，地區開發速度影響住宅供地節奏。”

　　黎文江稱，規劃還可以根據未來需求進行調整，關鍵要看三五年內自貿區能否吸引大批企業、人流進駐聚集。“像珠江新城規劃之初不容許有住宅，后來發現光是寫字樓沒有人氣，后面就改了規劃允許開發住宅”。廣州知名房產專家韓世同也認為，規劃是趕不上變化快的，“如果南沙像香港一樣繁榮了，容積率是可以很高的。”所以不用擔心南沙無房可買。

　　居住

　　蕉門河中心區塊已無住宅用地可賣

　　南沙自貿區未來還有8萬套未建的商品房，在七個片區又是如何分布的呢？據南都記者統計發現，除了海港區塊，其他六個區塊都有規劃居住用地。其中，開發最成熟的是蕉門河中心區塊，該地塊0.2463平方公里居住土地規模已經全部用盡，已建土地0.1411平方公里，在建土地0.1052平方公里。

　　商品住宅開發次成熟的當屬南沙灣區塊，該區塊1.24平方公里居住土地規模，已建土地0.046平方公里，在建土地0.4424平方公里，存量居住用地規模為0.7553平方公里。

　　以上兩個片區是有現成樓盤的，另外4個片區中，只有明珠灣起步區有0.14平方公里在建商品住宅樓，排在開發成熟度第三。

　　南沙樞紐規劃2萬套房規模最強大

　　南沙樞紐區塊、萬頃沙保稅港加工制造業區塊和慶盛樞紐區塊3個片區的存量居住土地都完全還未開發。從存量土地規模上看，南沙樞紐區塊最多，達到2.018平方公里。按規劃容積率計算總建筑面積90.4.6萬平方米，居住面積可建200萬平方米。按照1套住房100平方米估算，該區塊還可建2萬套住房。

　　其次是萬頃沙保稅港加工制造業區塊，達到0.701平方公里。居住土地規模最小的是慶盛樞紐區塊，為0.284平方公里。按規劃容積率計算總建筑面積為351.5萬平方米，其中居住面積56.8萬平方米。同樣按照1套住房100平方米估算，該區塊還可建5680套住房。

　　商業

　　全區9成商業配套尚待開發

　　南沙自貿區的商業用地集中在5個區塊，分別是明珠灣起步區、南沙樞紐、慶盛樞紐、南沙灣和蕉門河中心區塊。事實上，除了萬頃沙保稅港加工制造業區塊和海港區塊這兩個專業產業聚集區外，凡是樓盤集中的地方都會規劃一定量商業配套。

　　據統計，整個自貿區范圍內，商業建筑規模共739.9萬平方米，目前已建商業面積僅16.02萬平方米，約占2.2%；在建商業面積約57.83萬平方米，約占7.8%；未建商業面積達到666.09萬平方米，約占90%，也就是說，9成商業配套還有待完善。

　　蕉門河最完善明珠灣剛起步

　　從各片區的商業配套建設進度來看，蕉門河中心區塊無疑是最為完善的，已建商業面積不多，僅5.88萬平方米，但在建商業面積達到51.42萬平方米，這兩項已占45%。蕉門河中心區塊還有55%約69.95萬平方米商業建筑面積待開發。可以預見，不久的未來，該地塊商業配套功能將大大提升。

　　其次是南沙灣區塊，已建商業面積10.14萬平方米，在建商業面積較小，僅2.41萬平方米，這兩項占比約19%。還有超過80%約53.34萬平方米商業建筑面積待開發。

　　明珠灣起步區在商業配套方面剛剛起步，目前有4萬平方米商業配套在建，剩余281萬平方米待開發，該區域總商業建筑規模達到285萬平方米，潛力巨大。

　　南沙樞紐和慶盛樞紐區塊是完全的處女地，分別有135萬平方米和126.8萬平方米商業配套存量。