2015年4月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2015年第一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，初步核算，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值140667億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長7.0%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值7770億元，同比增長3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值60292億元，增長6.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值72605億元，增長7.9%。從環(huán)比看，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.3%。很明顯，在經(jīng)濟(jì)改革的攻堅(jiān)期，當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)仍然處于觸底階段。

　　同時(shí)，從2014年樓市表現(xiàn)來看，盡管大部分城市樓市限購政策已取消，“央四條”與降息等刺激性政策也出臺(tái)、各個(gè)地方政府也出臺(tái)“救市”措施，“330新政”已明確二套房最低首付四成、營業(yè)稅免征門檻由5年變?yōu)?年，但是，從一季度樓市表現(xiàn)來看，大部分城市樓市仍有“去庫存”壓力，起碼在上半年不可能有明顯好轉(zhuǎn)。

　　那么，什么原因?qū)е乱患径葮鞘型顿Y、銷售等數(shù)據(jù)表現(xiàn)欠佳？當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)觸底的基本面背景下，預(yù)計(jì)2015年二季度以后貨幣政策會(huì)有哪些變化特征？2015年二季度以后整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何？筆者逐一進(jìn)行解讀。

　　貨幣政策走向判斷：宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段，“寬貨幣，嚴(yán)信貸”成為主特征，對(duì)樓市投資風(fēng)險(xiǎn)控制會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年第一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值140667億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長7.0%，宏觀經(jīng)濟(jì)處于觸底階段。2015年第一季度，全國居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲1.2%。同策咨詢研究部研究顯示，當(dāng)季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向?qū)捤傻内厔?shì)。當(dāng)前來看，2015年第一季度GDP增速與CPI增速累加值為8.2，已經(jīng)明顯低于10這個(gè)警戒值，單純從指標(biāo)意義來看，當(dāng)前國內(nèi)具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤傻奶卣�，兩次降息一次降�?zhǔn)之后仍然具備繼續(xù)降準(zhǔn)或降息的空間。

　　從未來中國預(yù)期的經(jīng)濟(jì)增速走向來看，由于持續(xù)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)基本面有下行壓力，經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)由高速增長轉(zhuǎn)為中速增長，并且2015-2016年GDP增長目標(biāo)極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。從今年第一季度GDP增速來講，其實(shí)已經(jīng)從去年全年的7.4%降至7%，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)通縮的壓力加大。從上述的角度來看，中國貨幣政策短期內(nèi)由當(dāng)前的定向“微刺激”開始轉(zhuǎn)向全面刺激的可能性加大，而從當(dāng)前中國貨幣政策表現(xiàn)來看，中國央行已經(jīng)開始全面降息降準(zhǔn)，預(yù)計(jì)隨后再次降準(zhǔn)降息也是大概率的事件，“寬貨幣”的特征越來越明顯。

　　此外，國家統(tǒng)計(jì)局顯示，截止2015年3月末，我國廣義貨幣余額127.53萬億元，增速降至11.6%。從M2增速來看，目前增速已經(jīng)低于今年12%的控制目標(biāo)，央行釋放流動(dòng)性的速度在降低，總體略微偏緊，同時(shí)，這也為今年二季度以后貨幣政策走向?qū)捤商峁┝瞬僮骺臻g。預(yù)計(jì)在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段，定向?qū)捤韶泿耪�策有望延續(xù)，2015年廣義貨幣同比增長仍然會(huì)保持在12%左右，甚至略高。但是，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境會(huì)全面寬松，筆者認(rèn)為，政策層面對(duì)樓市投資風(fēng)險(xiǎn)控制有可能會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從市場(chǎng)基本面來看，進(jìn)入2015年，即使2014年下半年以來各類“救市”政策出臺(tái)，央行也降準(zhǔn)降息了，五部委也發(fā)布“330新政”刺激改善型需求入市，但是，市場(chǎng)庫存偏大的基本面沒有改變，大多數(shù)房企的盈利狀況仍然堪憂，企業(yè)也會(huì)面臨一定的資金面問題。因此，從2015年上半年銀行信貸大背景來看，即使央行再降準(zhǔn)降息也不會(huì)改變銀行繼續(xù)“惜貸”的行為，“嚴(yán)信貸”的特征表現(xiàn)還是比較突出。從實(shí)際市場(chǎng)表現(xiàn)來看，銀行對(duì)于中小房企的貸款仍然是比較謹(jǐn)慎，并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，銀行等金融機(jī)構(gòu)不會(huì)無限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)為了控制樓市投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始對(duì)于中小企業(yè)“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2015年年初類似于深圳、杭州、上海等房企被“鎖房”而導(dǎo)致企業(yè)資金面危機(jī)的導(dǎo)火索。

　　從“330新政”二套房貸降首付的執(zhí)行結(jié)果來看，截止目前，“330新政”已經(jīng)發(fā)布半月個(gè)左右時(shí)間，全國大多數(shù)城市的銀行比如廣州、深圳、上海、南京、蘇州、沈陽等等，尚未完全落實(shí)二套首付降至四成的政策。筆者認(rèn)為，當(dāng)前銀行通過縮水執(zhí)行或暫不執(zhí)行二套房貸降首付是“嚴(yán)信貸”的表現(xiàn)，從目的的角度來看，一方面旨在通過暫緩或縮水執(zhí)行，向央行施壓進(jìn)一步放松貨幣政策，比如進(jìn)一步降準(zhǔn)降息，另外一方面，對(duì)于銀行來講，在去庫存仍然是今年主旋律的市場(chǎng)背景下，通過有條件降低二套首付或暫不執(zhí)行二套首付降至四成的政策規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　綜上所述，宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段，“寬貨幣，嚴(yán)信貸”成為主特征，盡管貨幣政策在二季度以后會(huì)進(jìn)一步放松，但是，銀行對(duì)樓市的“惜貸”行為仍將繼續(xù)，政策層面對(duì)樓市投資風(fēng)險(xiǎn)控制有可能會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　回顧與反思：2015年一季度樓市欠佳的四大原因

　　2015年一季度中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資增速下滑、施工面積增速下滑、新開工面積大幅下降、銷售面積同比下降，無論怎么看，沒有一個(gè)指標(biāo)是利好的。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資16651億元，同比名義增長8.5%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長9.5%），增速比1-2月份回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資11156億元，增長5.9%，增速回落3.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積584018萬平方米，同比增長6.8%，增速比1-2月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積407714萬平方米，增長3.7%。房屋新開工面積23724萬平方米，下降18.4%，降幅擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積16791萬平方米，下降20.9%。房屋竣工面積16994萬平方米，下降8.2%，降幅收窄4.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積12392萬平方米，下降10.9%。

　　1-3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.8%，辦公樓銷售面積下降23.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長5.4%。商品房銷售額12023億元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降9.1%，辦公樓銷售額下降26.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長1.8%。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2015年一季度中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資增速下滑、施工面積增速下滑、新開工面積大幅下降、銷售面積同比下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年第一季度表現(xiàn)并沒有明顯起到拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長的作用。從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)第一季度總體欠佳主要原因來看，主要有以下四方面：