“3·30”樓市新政后，對改善型需求帶來哪些影響？新政之后改善型需求在不同城市的表現會怎么樣？

福廈月供壓力最大

根據同策咨詢研究部《38個大中城市二套房貸月供風險報告》(下稱《報告》)，“3.30新政”的核心是降低二套房首付(營業稅免征年限降低可視為降低首次支付壓力)，支持置換型改善性住房需求，但“降首付”在降低準入門檻的同時，增加了購房者的月供壓力。報告通過測算“3.30新政”后各個城市的二套房貸的“月供風險”(月供風險=月供/家庭月均可支配收入)來判斷“3.30新政”對不同城市改善需求的影響。

同策咨詢研究部數據顯示，38個大中城市二套房貸月供風險(20年期等額本息)排名當中，“月供風險”最高的10個城市依次是福州99.9%、廈門92.9%、深圳88.9%、溫州80.6%、北京79.4%、上海76%、廣州71%、海口70.6%、南京66.2%、寧波62.1%。

也就是說，如果一個普通工薪家庭沒有薪資以外其他收入，要購買二套房改善居住條件，至少一半以上的家庭收入要交給房貸了。“最苦逼的莫過于福州、廈門這兩個城市，幾乎所有的家庭收入都要被房貸侵蝕了。”《報告》指出。

相比之下，一些二三線城市風險則要低很多，如中山只有33.2%，沈陽只有34.3%，長沙也只有34.6%。以中山為例，中山當地房價只有六千左右，當地很多單位的上班族干一個月就可以買一平以上，所以購房壓力不大。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，按照城市的二套房貸的“月供風險”標準，如果一個城市“月供風險”超過50%，那這個城市二套房貸顯得有些“壓力山大”，月供風險也就較高，這些城市的改善型需求就難以快速釋放。

從38個大中城市二套房貸月供風險(20年期等額本息)排名來看，共計18個城市超過了50%的“月供風險”警戒線；從38個大中城市二套房貸月供風險(30年期等額本息)排名來看，共計12個城市超過了50%的“月供風險”警戒線，比20年期等額本息的方式減少了6個城市。

一線城市房價高，風險反而小

不過，這一指標能否完全反映一個城市真正的改善型需求，業內人士也有不同看法。中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》稱，統計的收入數據主要是工薪階層的收入，買二套房的人大部分不是工薪階層，絕大多數是企業高管、經商人士，很多收入都不在統計數據之中。中國尤其是一二線城市的資產中，灰色和不納稅部分比較高，單純地按統計部門公布的數據是低估的。

另外，經濟發達的城市憑借優質的社會公共資源和良好的就業機會對流動人口形成了強大的吸引力，大量的流動人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強烈。

廈門市政協常委、集美大學房地產研究所所長李友華認為，一個城市的房價是否合理并不完全取決于這個城市本身的工資水平，同時還跟這個城市在區域經濟中所處的地位、區域輻射影響力以及教育、醫療等公共水平有關。

以廈門為例，廈門的城市環境位列全國前列，同時公共服務教育資源是福建省最好的，這樣的環境吸引了大量的外地人。世聯地產廈門公司一位人士說，盡管廈門的工資水平跟北上廣沒法比，福建的經商富裕群體十分龐大，尤其是泉州、龍巖等地的有錢人都會想在廈門買個房子，廈門的房子有一半是外地人買走的。“這種購買力跟本地的工資水平沒有多大關系。”

合富房地產經濟研究院院長龍斌此前也對本報說，大城市的發展空間、新供用地已經很少，但富裕人群還是不斷集中，所以房價也就比較高。

同策咨詢研究部總監張宏偉也認為，因市場“人多地少”供不應求基本面不會改變，這將促使一線城市改善性需求交易活躍度提高，促使這些需求快速釋放，最近幾天一線城市一二手房市場買賣的活躍度增加證明了這一點。

而三四線城市盡管月供壓力小，單純從月供風險指標的角度來看多數三四線城市改善需求可能快速釋放。“但是，當前來講，過半二線城市、大多數三四線城市均供大于求，存在去庫存的壓力，這些城市的供大于求的基本面也會影響改善型需求的釋放。”《報告》指出。

張大偉說，三四線城市納入收入統計的大多是政府、國企體制內人員，他們大多已不需要買房，而不納入統計的人群尤其是外來工，他們的收入并不高，很多都沒有達到統計的數據，因此買房的壓力也不小。同時，這些城市大部分供大于求，改善型需求也很小。