2015年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，成交量與年前旺市相比幾近腰斬；然而與去年同期水平相比，供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，特別是內(nèi)陸大中城市漲幅尤高，而成交表現(xiàn)卻不盡人意，成交面積同比去年同期有所下滑。

　　1、供應(yīng)：同比大幅增長(zhǎng)，三四線城市漲幅尤高

　　經(jīng)過2014年第四季度供應(yīng)井噴后，2015年1季度，適逢春節(jié)，重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量雖應(yīng)市下降，但與去年同期相比仍處高位，其中，內(nèi)陸省份大中城市增幅尤甚。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，1-2月重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量達(dá)到3345.5萬(wàn)平方米，同比增幅超過25%，其中三四線城市同比增幅最大。

　　分城市能級(jí)來看，一線城市供應(yīng)面積達(dá)397.4萬(wàn)平方米的高位，同比漲幅高達(dá)25%，這主要是因?yàn)椋瑥V州、深圳兩城市供應(yīng)量較去年同期大幅增長(zhǎng)，使得一線整體供應(yīng)量大增，其中，廣州供應(yīng)量近150萬(wàn)平方米，為一線城市中最高，同比大增67%，深圳也一舉打破歷來一季度供應(yīng)低位，供應(yīng)量同比大幅增長(zhǎng)超過40倍。二線城市供應(yīng)量同比增幅在各線城市中最小，然而，城市間分化嚴(yán)重。絕大部分內(nèi)陸省會(huì)城市同比大幅增長(zhǎng)，而大連、海口、寧波、南京、蘇州等沿海城市同比都不同程度下降。而三四線城市，受返鄉(xiāng)置業(yè)潮的推動(dòng)，商品住宅供應(yīng)量同比增幅最大，不僅洛陽(yáng)、清遠(yuǎn)、泰州等內(nèi)陸城市供應(yīng)同比大幅增長(zhǎng)，東莞、中山、江陰等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、吸附力較強(qiáng)的城市，供應(yīng)量也繼續(xù)保持高位，出現(xiàn)不同程度增長(zhǎng)。

　　2、成交：一線城市同比增長(zhǎng)，而二三四線城市明顯分化

　　央行的春節(jié)前降準(zhǔn)、節(jié)后降息及市場(chǎng)寄予厚望的“返鄉(xiāng)置業(yè)”都未能力挽狂瀾，市場(chǎng)成交不僅環(huán)比大幅下滑，與去年同期相比也有所萎縮。從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，全國(guó)重點(diǎn)48城市1季度商品住宅成交4855萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降4.4%，從各線城市來看：

　　一線城市商品住宅成交量較去年同期增長(zhǎng)8.8%，在各線城市中表現(xiàn)最好。這主要是因?yàn)椋�一線城市市場(chǎng)最為敏感，去年同期市場(chǎng)下行下，市場(chǎng)快速下滑，下降幅度大于二三線城市，使得2014年1季度成交量相對(duì)處于低位，而本季度成交雖較去年四季度大幅下滑，但同比來看仍高于去年同期。

　　二線城市來看，近6成城市同比下降，且沿海大中城市跌幅明顯高于內(nèi)陸城市。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)二線城市商品住宅成交量與去年同期相比降幅接近8%，且城市間分化明顯，濟(jì)南、武漢、南寧、長(zhǎng)沙等內(nèi)陸城市較去年同期都出現(xiàn)不同程度增長(zhǎng)，而福州、南京、天津、廈門等沿海城市同比仍大幅下降。值得注意的是，合肥、南昌、貴陽(yáng)等城市往年市場(chǎng)表現(xiàn)一向穩(wěn)定，且一般1季度受益于返鄉(xiāng)置業(yè)，市場(chǎng)表現(xiàn)一向較好，而今年1季度成交卻一反常態(tài)，出現(xiàn)大幅下滑。

　　三四線城市表現(xiàn)參差不齊，部分沿海城市及區(qū)域中心城市表現(xiàn)搶眼。與去年同期相比，各三四線城市市場(chǎng)表現(xiàn)參差不齊：第一，部分經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、人口吸附能力較強(qiáng)的沿海城市或區(qū)域中心城市，市場(chǎng)表現(xiàn)突出，同環(huán)比均保持上升勢(shì)頭，如東莞、溫州、揚(yáng)州等；第二，而相對(duì)偏遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)落后的內(nèi)陸省份三四線城市，市場(chǎng)持續(xù)不振，“返鄉(xiāng)置業(yè)”需求相對(duì)于突出的供求矛盾顯得十分乏力，市場(chǎng)繼續(xù)下挫，如大廠、大慶、莆田等。

　　在我們看來，今年1季度市場(chǎng)無法延續(xù)去年下半年回暖勢(shì)頭，且同比繼續(xù)下降，成交處于低位，其主要原是：第一，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)面影響，由于經(jīng)濟(jì)下滑預(yù)期加大，購(gòu)房者信心大幅下降，看衰樓市，觀望情緒濃厚，而剛需入市也更加謹(jǐn)慎，使得整體成交繼續(xù)走弱；第二，去年第四季度的成交提振離不開政策面的連番刺激，而時(shí)至1季度，政策效應(yīng)已大為弱化，雖然1季度央行先后降準(zhǔn)、降息，利好樓市，但作用依然有限；第三，雖然資金面繼續(xù)寬松，市場(chǎng)流動(dòng)性加大，但銀行對(duì)購(gòu)房信貸政策并未明顯放松；此外，連續(xù)的降準(zhǔn)降息使得金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)利潤(rùn)空間大大壓縮，直接影響銀行投放個(gè)人房貸的積極性。

　　3、市場(chǎng)預(yù)判：市場(chǎng)趨穩(wěn)，但分化或進(jìn)一步加劇

　　二季度，整市場(chǎng)“穩(wěn)”字當(dāng)先，二、三線城市分化將進(jìn)一步加劇。今年經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期下滑0.4個(gè)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)下行壓力或大于去年，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)經(jīng)濟(jì)面的穩(wěn)固至關(guān)重要。3月兩會(huì)明確提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，“支持居民自住和改善型住房需求”，同時(shí)鼓勵(lì)各地根據(jù)實(shí)際情況因城施策，預(yù)計(jì)中央及各地政府房地產(chǎn)相關(guān)政策將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，提振樓市信心。而且隨著后續(xù)政策出臺(tái)，二季度樓市有望回穩(wěn)。

　　分城市能級(jí)來看，一線城市短期內(nèi)調(diào)整限購(gòu)政策的可能性不大，但公積金等政策的微調(diào)或快速跟上，且在強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)、人口支撐下，當(dāng)前供求基本平衡的市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)定，房?jī)r(jià)也依然堅(jiān)挺。

　　二線城市來看，兩會(huì)后，支持改善型需求、存量轉(zhuǎn)保障、公積金等政策或快速跟進(jìn)，市場(chǎng)也會(huì)轉(zhuǎn)穩(wěn)，但分化趨勢(shì)進(jìn)一步突出，如合肥、成都、濟(jì)南等市場(chǎng)供求比較均衡的城市，供應(yīng)量或快速上升，成交量也將穩(wěn)步回升，降價(jià)可能性不大；而沈陽(yáng)、海口、青島等供求矛盾突出的城市，去庫(kù)存仍是當(dāng)務(wù)之急，成交均價(jià)保持平穩(wěn)或小幅下降。

　　就三四線城市來看，整體市場(chǎng)不容樂觀，但隨著落戶政策將進(jìn)一步放寬，吸引農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化，或助推部分區(qū)域中心城市及人口、經(jīng)濟(jì)吸附力較強(qiáng)的城市快速去庫(kù)存，成交量上漲。