2015年一季度土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)相對(duì)較為冷淡，由于季節(jié)性因素，市場(chǎng)很長(zhǎng)一段時(shí)間均處于“休假”模式，政府推地節(jié)奏放緩，房企拿地謹(jǐn)慎，整體呈現(xiàn)供需兩不旺格局。

　　1、一季度土地供需下滑，拿地成本同比上揚(yáng)

　　2015年一季度，CRIC監(jiān)測(cè)的300市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)7665萬(wàn)平方米，同環(huán)比雙雙大跌，跌幅分別達(dá)96%和62%。其中緣由，除卻季節(jié)性因素外，當(dāng)前商品房庫(kù)存量居高不下，市場(chǎng)又相對(duì)低迷，企業(yè)拿地信心匱乏，從而土地溢價(jià)偏低，政府推地節(jié)奏有所放緩。

　　成交方面，300城市經(jīng)營(yíng)性用地成交9336萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌14%，與去年同期相比減少56%。成交規(guī)模同比大幅縮水，一方面自然源于供應(yīng)的大量萎縮，另一方面則在于去年一季度成交活躍，雖當(dāng)時(shí)樓市已現(xiàn)遇冷跡象，但地市往往滯后于樓市，因而土地市場(chǎng)仍在延續(xù)2013年的火熱態(tài)勢(shì)；環(huán)比來(lái)看，土地成交倒屬穩(wěn)定水平，考慮到春節(jié)假期因素，14%的降幅乃處合理區(qū)間。

　　成交價(jià)格方面，300城市經(jīng)營(yíng)性用地出讓總金額為2456億元，環(huán)比下降26%，同比下滑51%；成交均價(jià)為2630元/平方米，環(huán)比下跌14%，同比反倒上漲13%。這主要是由于優(yōu)質(zhì)地塊成交更易，高價(jià)地塊占比提升直接抬高平均成交價(jià)格。

　　從城市能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)城市市場(chǎng)略顯旺盛，特別是北京和上海。其中，北京開(kāi)年后40天內(nèi)土地收入便超400億；上海則在3月發(fā)力，市北高新10號(hào)地塊以70.52億元成為年度新晉地王。雖一線(xiàn)城市溢價(jià)率仍為各城市能級(jí)中最高，但明顯不及去年同期，房企在優(yōu)質(zhì)地塊面前依舊保持謹(jǐn)慎；重點(diǎn)二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)凸顯，諸如武漢、成都、南京、重慶等地多有成交且多幅優(yōu)質(zhì)地塊成功實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，二線(xiàn)城市整體成交均價(jià)相應(yīng)上揚(yáng)，同比上漲14%；三四線(xiàn)城市則在沉寂多時(shí)之后開(kāi)始有所動(dòng)作，本季度成交量?jī)r(jià)環(huán)比均迎來(lái)小幅上漲。從成交占比來(lái)看，整體逐漸向一線(xiàn)城市偏移，房企愈發(fā)傾向于回歸一線(xiàn)城市。

　　2、上半年土地市場(chǎng)回穩(wěn)可期，一線(xiàn)城市或供不應(yīng)求

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，商品房庫(kù)存量持續(xù)攀升，房企拿地也顯得愈加謹(jǐn)慎。而日前國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)文控制商品房供應(yīng)過(guò)剩城市的土地出讓?zhuān)�因而，二季度商品房供�?yīng)過(guò)剩的三四線(xiàn)城市土地供應(yīng)勢(shì)必大幅縮減，部分二線(xiàn)城市政府推地節(jié)奏將放緩。但成交方面，我們預(yù)計(jì)二季度應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)小幅回升，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，3月份前三周300城市經(jīng)營(yíng)性用地成交量正穩(wěn)步提升，折射出房企拿地?zé)崆橐?jiàn)長(zhǎng)訊號(hào)，因而接下來(lái)的二季度打破現(xiàn)在的冷淡格局應(yīng)該不成問(wèn)題，涌現(xiàn)拿地小高峰也并非沒(méi)有可能，照此預(yù)判，上半年土地成交規(guī)模回升可期。

　　未來(lái)城市間分化還將更加顯著，一方面，部分二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市商品房存量激增，去化壓力難以緩解，相反一線(xiàn)及重點(diǎn)二線(xiàn)城市需求旺盛，供需平衡，吸引更多房企加大投入；另一方面，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)的追求目標(biāo)也從規(guī)模轉(zhuǎn)向利潤(rùn)和現(xiàn)金流，雖然一線(xiàn)城市拿地成本較高，但在建安成本無(wú)差的情況下，一線(xiàn)城市因房?jī)r(jià)高可以帶來(lái)更多的利潤(rùn)。因此，一線(xiàn)城市及重點(diǎn)二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都將保持較高的市場(chǎng)熱度，土地價(jià)格也難以下跌。但房企拿地趨于理性，超高溢價(jià)較難再現(xiàn)，同時(shí)由于一線(xiàn)及重點(diǎn)二線(xiàn)城市拿地成本高昂，房企聯(lián)合體會(huì)愈加普遍。