眾所周知，房子的價值并不在于鋼筋混凝土，而在于它所存在的地段，李嘉誠的地段論依舊是顛覆不破的樓市真經，而地段的價值既在于它和城市的關系，更在于它匯聚了多少政府資源和社會資源。房地產因此成為最直接呈現一個區域價值的風向標，且以樓市為題來看自貿區種種。已經獲批的上海、廣東、天津、福建四個自貿區，每一個都將在中國經濟版圖上扮演著不同的角色，但是由于靠近港澳，又曾為中國現代經濟實驗田，地緣與基因，注定前海蛇口更顯與眾不同。

　　資深經濟評論人葉檀曾表示，以香港的法制和全球資源集散中心的優勢，來碰撞深圳在中國金融中心的地位，以及深圳30年來不滅的創新創業夢想，是前海自貿區免與其他自貿區爭寵的上佳之選。而去年12月，“招商局就直接給黨中央國務院寫了信”后得以加入自貿區的蛇口，是目前唯一由企業成功申請獲批的自貿區，也是中國30年前開眼看世界的窗口、踐行市場經濟的實驗田，和其他自貿區亮相時宛若白紙一張的情況相比則更為特別。

　　上海自貿區掛牌不足3個月土地溢價已達445%

　　當房子尚未大規模出現時，土地就這樣赤裸裸地將資源價值呈現出來。

　　多數自貿區獲批時，區域內并沒有大量的建筑，為將來的產業規劃留足空間，前海便是如此，與上海自貿區內的七個板塊頗為相似。“前海和上海較為接近，因為從確定自貿區以來，區域內沒有太多樓盤來拉動，對于房地產市場的影響主要體現在地價上。”中聯鏈家二手房研究院總經理肖小平認為，之前自貿區給前海帶來的片區增值更多地體現在土地上，幾乎只要拍地就會出地王，和當年的上海也比較接近。

　　中原地產研究中心報告顯示，上海自貿區掛牌前后成交的住宅土地溢價率上升100%-150%，并在2013年12月18日自貿區內浦東臨港板塊拍出一塊溢價率高達445%的商用土地，此時距離上海自貿區2013年9月29日掛牌不足3個月。

　　與上海相近，但也有所不同。“深圳側重服務貿易的自由化，上海更著重貨物貿易。深圳自貿區有更高附加值，單位產出會更高，自主創新更強，未來有更多的可能性。”戴德梁行華南區策略發展顧問部董事李偉如是說。

　　蛇口更加不同。不僅是當前唯一企業申請獲批的自貿區，當它以黑馬之姿凌空入場自貿區時，也并非白紙一張，幾乎沒有任何一個自貿區可以拿來與之比對。作為曾經中國看世界的眼睛和現代經濟實驗田，30年來蛇口歷經多次產業轉型和升級，已是深圳占盡天時地利的成熟片區，自貿區獲批后，存量住宅、商業、辦公空間則直接承載了自貿區概念打開的價值空間。深圳中原研究中心經理王飛介紹:“自貿區出來之后，蛇口二手房有很多返價10%-15%很普遍，今年春節后，最新數據顯示還是有很多往上走，3月再漲10%也很普遍。”

　　周三上午，南都記者隨機抽取位于蛇口自貿區里的成交較為旺盛的小戶型樓盤四海公寓，家家順網站上的成交記錄顯示，若以47.93平方米的一居室戶型為例，2015年2月14日成交價約為3.96萬元/平方米，而去年12月27日成交一套價格為3.44萬元/平方米，漲幅15%左右。而位于前海路上、靠近前海自貿區的中海陽光玫瑰園，2009年以均價1.1萬元/平方米開盤時遭遇全城投資客瘋搶，自貿概念后一直保持3.75萬元/平方米左右的成交均價，今年3月成交的4套二手房，成交均價已在4.12萬元/平方米，和1月相比有近一成漲幅。

　　政策力度決定升值空間

　　漲漲漲，幾乎成了自貿區房地產市場的唯一主題，市民林女士原本希望在蛇口換房，但是卻被一片漲聲和動輒就要5.5萬元以上的房價嚇到。對于自貿區內的首輪房價上漲，業內普遍認為是投資和投機的需求在推動，而將來上升的空間，業內人士幾乎普遍認為，與將來自貿區政策落地的力度正相關，并表示，產業經濟依舊將沒有懸念地帶動房地產價格起伏，無論是自貿區本身，還是放眼國內。

　　“資本往往非常敏感，蛇口加進來之后，跟前海的變化相似，投資投機需求往往是第一波進來，待到將來產業聚集帶動高端人群進入，對于高端物業需求增長，再由他們進行高位接盤。”深職院房地產研究所所長鄧志旺的分析，得到更多業內人士的認同。李偉也表示，目前自貿區的住宅價格增長多為噱頭，投資型。中聯鏈家二手房研究院總經理肖小平透露，寶中樓市一路借著自貿區的東風，從單價6000元到如今二手市場不少樓盤單價破5萬，其中不乏人為炒作因素，曾有炒房機構主攻寶中，借助自貿區概念，甚至內部成交，做高市場成交價格，并且提供一條龍金融服務，將熙龍灣炒出天鵝堡的價格來。

　　對于自貿區未來的房地產走勢，政策落地的力度成為最關注的支撐。其中四個自貿區2015年將統一負面清單管理，4天前的騰邦前海國際保稅跨境購物展示中心試運營，以及3月12日蛇口工業區總經理楊天平提出的香港城設想，不斷從各個角度，掀起購房者的預期。

　　“房價上漲往往不止是住宅，就像福田這么多年一直房價堅挺，和商業、產業都有聯系，前海寫字樓有很大體量，超出住宅很多倍，物流、產業的支撐，是推動房價、地價持續走高的動力。”深圳中原研究中心經理王飛認為，目前來看，經濟空間還很大。

　　對于自貿區能否繼續領跑深圳樓市，李偉認為，還要看人才導入的進度。人才導入關鍵在于產業的導入。除此之外，鄧志旺認為，當自貿區概念出來的時候，價格會有略微過度的反應，等到熱度下降，漲價速度也會慢慢減下來，然后等到自貿區產業成型，房價與產業的速度將會再度匹配同步前行。對于自貿區政策的力度，他表示，按照新一屆領導人的氣魄，應該會遠高過海南每天5000元的免稅額度，甚至有和香港接軌的可能。

　　房價天花板將臺階式存在

　　如果政策足夠開放，那么自貿區的房價會不會就這樣一直漲下去？至少從上海的情況來看并非如此。盡管2013年拍出高溢價土地，但是進入2014年后，由于受到宏觀調控、信貸不振、經濟下滑以及自貿區概念退潮影響，自貿區的概念受到重新檢視，想象空間開始萎縮。2014年，上海自貿區的房價處于成交量長期橫盤，價格下滑的趨勢，甚至在一段時間內領跌全市，部分樓盤價格下降達10%，臨港板塊房價一度從15000元/平方米左右的均價跌破萬元大關。宏觀經濟環境走勢和調控政策，依舊是中國房地產市場的根本，自貿區也無法例外。

　　從微觀環境來看，“首先自貿區和學位房不一樣，這種概念上的推動更多是心理利好，不屬于剛性需求利好。”肖小平認為，如今后海蛇口基本都在6萬左右，已是普通剛需的天花板，而區域價格也是有階段性天花板的，當這個階段區域價格到了那個位置，承接的人群就會有限，更關鍵的是選擇就會很多，除了對片區的認同，實質的產品品質此時也是打動購房者的重要因素。同時她也提出小小擔心，自貿區后，產業和人群聚集，若交通問題不能提前解決，勢必影響未來宜居指數，對于地處深圳西端的前海蛇口尤為如此。

　　對于價格天花板一說，鄧志旺則表示，這個天花板是存在的，但也是移動的，價格上漲之后，的確接盤的人會越來越少，最終還是要回歸到區域和城市的支撐能力，短期存在之后，也又可能隨著國際化企業的進駐，以及國內消費的引入，再度臺階式上升，就如同第一波以投資投機需求為主，但是未來自貿區政策落地，帶旺區域商業氛圍，辦公居住購物環境優化，也將反過來刺激區域的房地產市場，通過地價房價的上漲，來平衡區域內對稅收的減免和建設性投入。

　　盡管如此，但各位受訪者幾乎一致認為，前海蛇口樓市無疑還有繼續上漲的空間，畢竟深圳仍在向西發展，蛇口加入之后，對前海的促進作用還沒有充分發揮，自帶創新創業基因的深圳，勢必將在新一輪中國經濟結構調整中，扮演更為重要的角色。

　　二手報價上漲惜售明顯

　　自貿區消息傳出后，中原地產蛇口A區的業務人員反映，蛇口A區的盤源報價普遍上漲了10%-15%，投資客看盤的比重上升。蛇口C區雍景灣分行的業務人員亦表示，在蛇口加入自貿區消息傳出之后，訪客數量明顯增加，入市心態積極，但是客戶產生惜售心態，放盤價上升5%-10%。由于業主開始出現觀望和惜售情緒，放盤也開始減少，房源供不應求的情況明顯出現。