昨天，國家統計局公布了2月份70個大中城市房價走勢，諸多媒體與專家皆表達了悲觀態度。比如，典型的媒體主標題是：70個城市房價無一上漲。

　　房價走勢果真如此糟糕？我看不一定！首先，準確解讀數據。同樣的數據，在不同的人眼中，卻有不同的視角與結論。說怪也不怪。2月份70個城市中，新建商品住宅價格確實全都跌回到一年前。平均來看，2月70城房價同比下跌6%，創2005年有此指標以來的最大跌幅。但很多人并不懂，這是一個滯后指標。

　　而領先指標是環比。2月份，70城中有66城房價環比下跌，也即他們的房價水平低于1月份。但去年9、10月環比下跌的城市數量更多，為69個。平均來看，去年8月70城環比下跌1.2%，其后跌幅連四個月收窄，而今年1月和2月持平，跌幅為0.5%（見圖）。

　　也即，反映房價短期動態的環比跌幅，早已于去年三季度見底，當前已略有好轉，但尚未反轉。環比先企穩，同比后企穩。因此，2月70城房價同比跌幅繼續擴大，并非當前樓市進一步降溫的表現，而只是統計指標的特殊內涵，并不為多數人所知。如此拿同比指標來進行媒體報道，自然是誤導了很多讀者。

　　其次，政策面有利于房價企穩。政策是影響房地產市場的第一因素。去年二季度開始，地方政府紛紛救市，9月30日央行和銀監會出臺“央四條”，支持個人房貸。今年剛結束的“兩會”上，李總理的政府工作報告中，非常罕見的提出支持改善性購房需求，而且還將去年曾出現在政府報告的“抑制投機投資性購房需求”刪除了。說明中央層面對住宅需求的支持力度仍將增加，接下去可能有措施出臺，比如降低二套房貸首付比重，由六成（少數城市七成）降至五成，甚至四成。

　　另外，政府工作報告還提出“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。”這對于幫助地方城市和開發商去化住宅庫存，效果將立標見影。寧波等地已發文，開始實際落實這一政策。另外，今年已經降息和降準各一次，預計年內還將降息1-2次，降準3-4次。貨幣放松也將有助于房價企穩、反彈。

　　最后，住宅成交量的率先反彈，將封住房價下跌空間。房地產市場中，成交量是一個領先指標，而房價變化滯后于成交量。去年9月出臺“央四條”后，包括一線城市在內的重點城市，住宅成交量開始反彈，其中12月份成交量甚至創了近五年月度新高。今年1-2月，由于春節因素，成交量有所下滑，但今年3月上半月的新建商品住宅，仍比去年3月上半月增長一成。預計3、4、5月成交量還將接力去年四季度的較高水平。

　　綜合上述三點，可以推導出：雖然多數城市房價仍在下跌，但不需過度悲觀，對于一線和部分二線城市（庫存壓力不大的），反倒應該前瞻性的看到房價即將逆轉。其實，從去年12月開始，一線城市的房價，總體來看已經止跌，其中深圳明顯開始上漲。這正是每輪房地產周期中的特有現象：一線城市率先反彈，其后二線跟進。不過，對于住宅庫存壓力較大多數三四線和少數二線城市，雖然2015年市場應比2014年略強，但不宜對房價抱太多期待。總體看，我預計70城房價環比將于二季度止跌。“小陽春”不會缺席。