淡季成交如期回落,但需求端可能并不疲弱:受春節假期因素影響,整體環比大幅下降42%,而同比方面,今年2 月經歷了完整的春節假期疊加去年12 月銷量放量而2 月份推盤較少的影響,多數城市同比也有較大幅下降,整體同比下降11%,其中四個一線城市中,北京同比上漲76%,上海同比基本持平,而深圳廣州的同比則有所下降。2015 年1-2 月重點城市累計同比上升5%,整體而言與去年基本接近。我們統計的三個城市二手房成交同比都有所上升,其中深圳二手房同比上升85%。南京和天津的二手房成交同比分別上升26%和17%,結合我們關注的其他幾個城市周度二手房數據,可以看到二手房成交表現較為旺盛,由于二手房成交不受推盤因素的影響,我們認為反映了當前市場需求仍然較為旺盛的情況,與我們調研的地產公司反饋的情況基本一致。我們認為,由于12 月銷售的大幅反彈,1-2 月受春節假期和推盤的雙重影響,多數城市累計成交與上年同期基本相當,基本符合預期。從二手房成交和萬科等企業的推盤認購情況來看,主要重點城市需求相對較為旺盛,3 月是傳統的推盤旺季,我們預期在貨幣寬松的情況下,3 月銷售數據將有所改善,同時我們仍然看好銷售在2015 年的持續復蘇。

房價:房價走勢略弱于上月。全國百城房價2 月環比下降0.24%(1 月:+0.21%),1 月房價環比在連續8 個月下降后首次出現上升,而本月環比再次下跌,房價的表現相對較弱。我們認為隨著全國地產成交的溫和復蘇,房價環比將逐步回升,而核心一二線城市房價面臨的上漲壓力將較為明顯,一線城市房價上漲在即。但是考慮到全國整體市場多數三四線城市面臨的庫存壓力很大,我們仍然認為在二季度末之前,全國房價出現大幅上漲的可能性不大,不會促發政策面預期的轉向。

土地市場:土地供給和成交都有所回落,但溢價率基本維持。300 城市推出住宅用地面積環比減少47%,同比減少55%。成交住宅類用地成交環比減少55%,同比減少68%。但溢價率仍然維持,2 月300 個城市住宅類用地溢價率9%,較上月下降2 個百分點。

政策層面:2 月央行進行了一次降準和一次降息,地產板塊反應平淡,未來貨幣政策仍有持續寬松的空間,同時關注首付貸比例下降的可能性。

我們認為不動產登記制度的實施對于當前地產成交影響微弱。

對于地產行業我們仍然維持“推薦”評級,當前開發類地產股存在一定的回調,但是我們認為在貨幣政策寬松常態化的背景下,地產基本面復蘇將貫穿2015 年全年。3 月推盤量將有所增加,預計重點城市成交回升的概率較大,可能打消當前市場對地產基本面過于負面的擔憂,催化股價的進一步上升。推薦標的方面:公司層面持續推薦本輪周期中拿地策略較好的保利地產、招商地產,大股東資源豐富、想象空間較大的國興地產,代理銷售龍頭且受互聯網金融催化的世聯行和高杠桿大盤開發且估值相對較低的高彈性品種中南建設。

風險提示:銷量回升幅度和持續性低于預期,房價快速上漲政策轉向