房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2014年的跌宕起伏，2015年又將如何運行，是業(yè)內(nèi)關注的焦點。筆者認為，總體而言，樓市依然扮演經(jīng)濟穩(wěn)定器的角色，市場將維持穩(wěn)定運行狀態(tài)，銷售情況至少不會差于去年。

最近一個多月，從李克強總理到主要部委負責人罕見地對房地產(chǎn)密集發(fā)聲，以“穩(wěn)定發(fā)展”為主基調(diào)。尤其是李克強總理在冬季達沃斯論壇上指出，“中國房地產(chǎn)市場的剛性需求是長期的，并將帶動國內(nèi)相關行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場在一段時期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。”這一表態(tài)釋放出維穩(wěn)房地產(chǎn)市場的信號。

預計今年政策方面不會有緊縮性政策出臺，除宏觀層面的動向支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定外，各類細化的政策有望進一步出臺。一線城市的限購政策有希望在廣深兩地實現(xiàn)部分突破，而貨幣政策名義上是穩(wěn)健，實質(zhì)上是適度放松，銀行購房貸款對首套自住和首套改善房的支持力度也將繼續(xù)加大。自貿(mào)區(qū)政策給予金融機構(gòu)境外融資的便利，國內(nèi)通脹率下降也有進一步降息的可能，這都決定了銀行融資成本的下降，進而帶來住房貸款利率下降或者出現(xiàn)更大幅度的利率折扣，終端消費者的貸款成本下降，將利好房地產(chǎn)消費。可以說，信貸環(huán)境的好轉(zhuǎn)直接決定房地產(chǎn)市場的好轉(zhuǎn)，而限貸的放松對房地產(chǎn)的意義和作用大于限購。

決定市場運行的好壞，除了政策，當然是需求。需求來源于新增需求和存量改善需求。據(jù)統(tǒng)計，就全國而言，至少在2020年前，城鎮(zhèn)化率將從2013年的53.7%提升到2020年的60%左右，即每年1%左右的速度推進。雖然中國房地產(chǎn)市場的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，房產(chǎn)逐漸開始回歸居住屬性，其投資屬性、回報率也和十年前相比發(fā)生了翻天覆地的變化。但是未來3-5年內(nèi)，自住和投資需求在總量上并不會出現(xiàn)斷崖式下跌，需求才是房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)穩(wěn)定增長的核心動力。

2015年樓市將維持平穩(wěn)的趨勢，但城市之間的分化會加劇，未來“一大一小”會成為主力。“一大”就是那些人口導入量較大的一線城市和部分二線城市，還是會繼續(xù)保持需求的熱度，“一小”則是新型城鎮(zhèn)化推動以及戶籍制度的改革，會對更多的三四線，甚至四五線城市，特別是為那些房地產(chǎn)還沒有啟動的，或者說剛剛開始啟動的城市帶來新一輪發(fā)展的契機。

雖然行業(yè)迎來回暖轉(zhuǎn)機，但在不斷調(diào)整中，行業(yè)生態(tài)已發(fā)生改變，房地產(chǎn)超級大繁榮時代已經(jīng)完結(jié)。剛需主力和改善性需求主力的勞動力人口依然在增長，但增幅下降，且人均住房面積已經(jīng)達到33平方米，房地產(chǎn)的需求高峰已經(jīng)過去。在整個市場已經(jīng)處在供求相對平衡的狀態(tài)，甚至部分城市供過于求的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了新常態(tài)。

在這樣的背景下，雖然房地產(chǎn)行業(yè)將再次走出調(diào)整期（以往三次調(diào)整分別是2005年、2008年和2011年），可以預見的是，2014年本輪調(diào)整的結(jié)束，將不會再現(xiàn)2008、2011年調(diào)整之后價量齊飛的局面，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)的可能微乎其微。

開發(fā)企業(yè)面對房地產(chǎn)發(fā)展的“新常態(tài)”，也要做出戰(zhàn)略層面的變革。萬科、綠城等都在進行輕資產(chǎn)運作的嘗試，這意味著開發(fā)商從此前靠機遇、關系、資金等要素獲利，轉(zhuǎn)為向靠行業(yè)經(jīng)驗、模式創(chuàng)新、服務輸出、物業(yè)經(jīng)營等要素發(fā)展。

在政策層面，應避免因經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型出現(xiàn)陣痛而被迫再走投資拉動經(jīng)濟的老路。應讓房地產(chǎn)回歸常規(guī)行業(yè)地位，做基礎產(chǎn)業(yè)，讓市場機制發(fā)揮主導作用，既能滿足城鎮(zhèn)化進程中轉(zhuǎn)移人口的剛性住房需求，又能避免市場過度炒作造成的畸形發(fā)展，并實現(xiàn)房價的基本穩(wěn)定，這應是未來幾年樓市政策的核心目標。（作者系中房研協(xié)技術服務公司研究總監(jiān)）