面對政策房的圍攻，純商品房銷售可謂舉步維艱。數據顯示，2月首周北京商品住宅成交1956套，其中保障房和自住房成交1282套占比64%。政策房的成交已經成為樓市的支撐力量，而逐漸成為熱點區域的朝陽區東壩已經有6個自住房項目，面對自住房價格相對較低的沖擊，該區域內純商品住宅項目不得不采取降價走量、低價開盤的措施解決困境。

　　政策房成交占比超六成

　　亞豪機構數據統計顯示，北京樓市銷量在1月出現大幅下滑，進入2月的北京樓市依舊保持跌勢，2月首周北京商品住宅總成交量、成交面積分別為1956套、14.57萬平方米，環比分別下跌1%、41.3%，成交均價為23897元/平方米，環比下降51.5%。

　　數據顯示，其中上周共簽約保障房1048套、成交面積4.37萬平方米；自住房簽約234套、2.11萬平方米；純商住宅成交674套、8.09萬平米。在市場成交量下滑的背景下，上周保障房和自住房占到市場成交主力，按成交套數計算占到上周商品住宅總成交的64%。

　　在上周北京商品住宅項目成交套數排名中，成交前十位的項目中自住房力撐樓市，共有8個項目銷量進入前十，其中海淀·嘉郡自住房項目以周成交55套排名第一，商住項目僅有保利春天系和華遠·瀾悅兩個項目銷量排行靠前。

　　自住房最密集的東壩

　　早在2013年北京市就規劃東壩為國際商貿中心區，并作為朝陽區“十二五”期間經濟發展戰略“十大發展基地”之一，諸如望京商圈這些區域的開發已接近飽和狀態，擁有著北京最大的公益性郊野公園、政府規劃的第四使館區用地、城區到機場必經之路等利好標簽的東壩商圈已經成為房地產開發企業布局的熱點區域。

　　北京商報記者從市住建委網站了解到，到目前為止，北京市共推出了55個自住房項目，其中6個位于東壩區域，其中匯景苑和麗灣家園在2014年已經入市，恒大江灣于今年1月入市，首城東郡項目已于2月5日開始網絡申購，還有兩個項目暫未入市。

　　在東壩區域拿地的房地產開發商中，恒大地產、首開地產、金隅嘉業等國內三大地產商更是加大對該區域的投入。2014年恒大地產以51.35億元樓面價超5萬元/平方米，以及配建11.2萬平方米自住型商品房和1.69萬平方米限價房代價拿下東壩南區地塊，刷新了北京當年住宅用地總價紀錄；目前首開龍湖聯合體以11.25億元拿下朝陽區東壩多處地塊，溢價率達42%，成品房售價預計突破5萬元。

　　純商品房降價應對

　　隨著東壩地區多個自住房項目入市或即將入市，2.2萬元/平方米的銷售價格對周圍的純商品房項目產生了巨大的沖擊，東壩區域內的純商品房項目采取了降價出售、低價位開盤等應對措施。

　　作為東壩區域內知名的商品房項目，首開常青藤的銷售均價一度達到4.2萬元/平方米，但是面對區域內自住房項目的競爭。

　　北京商報記者了解到，首開香溪郡項目則選擇了低價入市的方法，作為低密度花園洋房的該項目定價為2萬元/平方米，而該項目周圍的純商品房項目售價均已超過4萬元/平方米。該項目預計4月會加推新房，定價約2.1萬元/平方米。由此可見，自住房的入市對東壩區域內純商品房的沖擊顯而易見。

　　目前正在出售的東壩利錦府的售樓人員告訴北京商報記者，現在的折后均價約4.4萬元/平方米，比2014年10月4.9萬元/平方米的開盤價降了5000元/平方米，考慮到周邊價格相對較低的自住房等因素的影響，春節后預計新推的兩棟樓的定價也不會很高。

　　相較于新房市場來說，東壩區域的二手房也受到了自住房的沖擊。首開常青藤二期和奧林匹克花園二期的二手房成交均價，在2014年初已高達4萬元/平方米，而隨著自住房項目的拿地建設，從2014年4月開始，這兩個小區的二手房價格已跌至3.3萬-3.4萬元/平方米。

　　北京商報記者賴大臣實習記者彭耀廣