在經歷了2013年樓市交易繁榮、房價較快上漲后，2014年前三季度上海市房地產市場經歷了一輪調整，主要表現為開發(fā)投資增速回落和樓市銷售量減少。但在四季度限貸放松、普通商品住房標準調整及貸款利率下降等多重因素影響下，樓市出現回暖走勢。

　　一、房地產開發(fā)投資增速回落，占全社會固定資產投資比重上升

　　2014年，上海市房地產開發(fā)投資3206.48億元，比上年增長13.7％，增速較上年回落4.7個百分點。從全年走勢看，投資增速呈現前三季度個位數增長，四季度達到兩位數（見圖１）。全年房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資比重上升，達53.3％，分別比2013年和2012年高出3.4個和8個百分點。

圖1-2014年上海市房地產開發(fā)投資情況

　　從房屋類型看，非住宅投資快于住宅投資。2014年，上海市住宅投資1724.65億元，比上年增長6.8％，占全部房地產開發(fā)投資的53.8％；辦公樓投資534.77億元，增長41.8％，占16.7％；商業(yè)營業(yè)用房投資457.92億元，增長23.8％，占14.3％。

　　從投資結構看，土地購置費快速增長。2014年，上海市房地產開發(fā)投資中建筑及安裝工程投資2076.59億元，比上年增長9.8％，占全部房地產開發(fā)投資的64.8％；土地購置費873.61億元，增長48.4％，成為拉動房地產開發(fā)投資增長的主要因素。

　　從項目規(guī)模看，大項目投資增速較高。2014年，上海市完成投資額5億元以上的房地產開發(fā)項目有162個，比上年增加33個，共計投資1573.46億元，增長29％，高出全市房地產開發(fā)投資增速15.3個百分點。

　　從投資主體看，非國有企業(yè)投資增長較快。2014年，上海市國有房地產企業(yè)投資219.65億元，比上年下降48.1％；非國有企業(yè)投資2986.83億元，增長24.6％。在非國有企業(yè)投資中，股份制企業(yè)投資1504.16億元，增長21.2％；私營企業(yè)投資862.75億元，增長27.1％；港澳臺企業(yè)投資408.02億元，增長78.5％；外商企業(yè)投資198.81億元，增長22.3％。

　　從全國范圍看，2014年全國房地產開發(fā)投資總額95035.61億元，其中位列前3位的依次是江蘇（8240.22億元）、廣東（7638.45億元）和浙江（7262.38億元）。上海居全國31個省市區(qū)的第14位，與上年持平，投資額占全國及東部地區(qū)的比重分別為3.4%和6.1%，比上年分別提高0.1個和0.2個百分點；上海房地產開發(fā)投資增速居全國31個省市區(qū)的第17位，比上年增長13.7%，分別比全國（10.5%）和東部地區(qū)（10.4%）高3.2和3.3個百分點。

　　二、房屋新開工及竣工面積小幅增長

　　2014年上海市房地產開發(fā)投資增速較上年明顯回落，且投資增長更多依賴土地購置費的快速增長。受此影響，上海市房屋施工面積僅個位數增長。2014年，上海市房屋施工面積14690.18萬平方米，比上年增長8.7％。其中，住宅8525.85萬平方米，增長4.9％。

　　2014年，上海市房屋新開工面積2782.02萬平方米，比上年增長2.8％。其中，住宅1547.29萬平方米，下降5.8％；非住宅1234.73萬平方米，增長16.2％。10月起，上海市房屋新開工面積扭轉了長達31個月同比下降的走勢。同時，上海市房屋竣工面積自11月起也出現了同比增長。2014年，上海市房屋竣工面積2313.29萬平方米，比上年增長2.6％。其中，住宅1535.55萬平方米，增長8.3％（見表１）。

　　表1-2014年上海市房屋新開工及竣工情況