商品住宅量跌價漲

　　高端住宅項目成交增長

　　2014年上海新建住宅均價波動變化大，前4個月，上海新建住宅均價均呈現環比上漲態勢，但上漲幅度回落，5月止漲轉跌。進入下半年，下跌成為主趨勢，直至11月方才止跌轉漲，12月又轉入下行通道。

　　2014年上海市商品住宅累計成交面積為968.39萬平方米，比去年同期的1278.45萬平方米了24.25%，成交均價為27248元/平方米，比去年同期的成交均價24240元/平方米上漲12.41%。商品住宅成交總體呈現量跌價漲的態勢。

　　從成交均價來看，盡管2014年成交量走低，不少開發商甚至在年中時出現降價銷售的情況，但總體來說，2014年商品住宅的成交均價仍然較上年出現了明顯的上漲。2014年，單價在2萬元/平方米以下的商品住宅的成交量占比為41%，而單價在5萬元/平方米以上的商品住宅的占比卻出現了明顯增長，低端項目成交量的減少和中高端項目成交量的增加是促成2014年成交均價上漲的主要原因。

　　高端住宅市場基本平穩

　　由于政策層面的鼓勵，2014年對于改善型需求來講，上海高端住宅市場銷售量環比增長，價格也有所提升。

　　別墅方面，2014年上海別墅市場整體表現不佳，直至10月份后才開始真正回暖。各類別墅成交共5272套，成交面積為114.6萬平方米，成交均價為31127元/平方米。截至目前，上海別墅待售面積359.27萬平方米。成交特征方面，松江區、寶山區為主要成交區域，150平方米~250平方米經濟型別墅成交占五成。同時，小戶型別墅吸引了大批粉絲，對于高端別墅開發的房企而言壓力加大。

　　高檔公寓方面，成交套數環比增長63.7%，價格環比微跌1.5%，高端住宅的銷售復蘇并長期維持高位走勢。其中3月、10月、11月成交套數在400套以上，12月份，高端市場更是發生爆發式增長，成交套路飆升至831套。成交特征方面，浦東區、徐匯區為主要成交區域，200平方米以下面積段為主要成交面積。2014高端公寓供應方面，新增供應4355套，供應面積86.2萬平方米。

　　商用物業供應充沛

　　市場理性回歸

　　2014年，上海商業地產共計成交321.19萬平方米，但供應量高達552.7萬平方米。年內供求1.7∶1，過高的供應量勢必給2015年造成巨大的去化壓力。

　　寫字樓方面，成交量環比跌3成，成交均價為8年來第二高。2014年度上海樓市共計成交寫字樓18823套，成交面積186.28萬平方米，成交總金額482.45億元。但是，2014年上海寫字樓新增供應面積超過286.13萬平方米，年內供求比1.53∶1，寫字樓市場整體呈現供過于求。其中，閔行區新增供應逾49.7萬平方米，浦東新區新增32.35萬平方米，截至2014年12月31日區域內可售寫字樓存量高達134.62萬平方米，去化壓力大。

　　商鋪方面，2014年商鋪成交10238套，較上年減少28.56%，共計成交面積134.91萬平方米，成交均價21147元/平方米，達8年來最高，成交總額285.29億元。