土地市場出現“微妙”變化。長沙、上海等城市日前相繼宣布，延期第二批集中供地出讓。這引發(fā)行業(yè)高度關注。當前，不少房企經營壓力增大，參與土拍市場熱情有所降低。業(yè)內人士指出，首批集中供地高溢價率導致項目利潤遭壓縮。通過對競自持、競配建等環(huán)節(jié)進行調整，降低地塊“實際”溢價率，有利于減輕房企經營壓力。

　　規(guī)則有望調整

　　長沙市日前宣布，將第二批住宅(含商住)用地集中出讓時間由7月推遲至8月。深圳、青島、天津、上海等地相繼發(fā)布類似公告。上海市8月13日宣布，第二批集中土拍出讓公告時間延期至9月。

　　對此，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對中國證券報記者表示，在首批集中供地出讓過程中，為遏制溢價率過高，不少城市通過設置溢價率上限、對熱點地塊設置“競自持”“競配建”等方式控制溢價率，以降溫土拍市場，但實際效果有限。多個城市延期第二批集中地塊出讓公告時間或與此有關。

　　中指研究院指數事業(yè)部分析師毛大鵬表示，優(yōu)化土拍規(guī)則，有利于完善“穩(wěn)地價”工作機制。

　　長江證券指出，高溢價率導致房企盈利能力承壓。控制名義溢價率上限方面，無錫、杭州、天津等地已經下調。但“實際”溢價率也應該控制。土拍規(guī)則預計會更柔性化，包括保證金門檻、競品質、搖號以及一次性合理報價等方面。

　　避免惡性競爭

　　《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》日前發(fā)布，提出進一步優(yōu)化房地產金融審慎管理制度，防止資金違規(guī)流入房地產市場。實施分類管理，加強房地產金融市場監(jiān)測分析，防范房地產金融風險等。

　　值得注意的是，時隔一年后，對房價上、下限均做出要求的政策再次出臺。

　　岳陽市日前發(fā)文明確，新建商品住房銷售價格備案后，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則無法網簽。

　　實際上，早在去年3月，東莞住建局發(fā)布的《關于進一步優(yōu)化新建商品住房銷售價格申報管理的通知》要求，在取得商品住房項目的預售許可證或現售備案證書后，應在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋申報價格，嚴格按照明碼標價格式要求對外銷售，實際成交價格不得高于申報價格，也不得低于申報價格的90%。

　　陳霄認為，“限跌令”等措施或主要在于抑制部分開發(fā)商之間惡性競爭，避免引起市場大幅動蕩。

　　提高抗風險能力

　　行業(yè)形勢出現變化，房企也在做出調整。

　　宋都股份賠掉相當于一個季度利潤的5000萬元保證金，退掉杭州的地塊一事引起行業(yè)震動。公司8月10日晚發(fā)布公告披露了背后原因，退地是因為聯合開發(fā)的伙伴取消合作所致。

　　宋都股份表示，若合作順利，公司整體獲取土地權益金額為32.48億元，符合25億元-35億元的預期。但目前的情況導致公司極短時間內無法達成其他商業(yè)合作，給公司短期資金安排帶來巨大壓力。

　　業(yè)內人士表示，當前一些開發(fā)商資金緊張，融資較難，賺錢不易，房地產行業(yè)形勢出現較大變化。

　　機構研報指出，第一批集中供地印證了房地產行業(yè)毛利率將由25%的中樞向20%下滑的趨勢，甚至跌落20%以下。

　　對于房企而言，陳霄表示，房企應著力保障穩(wěn)定的銷售渠道，加快庫存去化速度，回籠資金；制定符合公司的發(fā)展規(guī)劃，合理且多元化拓展項目，提升企業(yè)自身的抗風險能力。

　　 轉自：中國證券報