轉自微信公眾號 易居研究院（ID:yijuyanjiuyuan）

　　住宅不同于一般商品，它不但具有等價交換、按質論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有資產投資升值的金融屬性，和鮮明的社會保障性。因此，世界各地對于評判房價是否合理，是否存在泡沫，有許多角度的衡量方法，但尚無統一的定論。“房價收入比”是國際公認的最重要的衡量指標之一。房價收入比指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。我們認為判斷一個地區房價的漲幅是否合理,應與當地居民年均可支配收入的漲幅進行綜合比較。

　　本次房價泡沫研究報告，首先，在樣本選擇層面，從以往易居研究院對全國35個大中城市房價收入比監測的基礎上，新加入10個熱點城市，將樣本數擴充到45城；其次，在研究方法層面，除了沿用“房價收入比”指標之外，新加入“中國城市住房(一手房)價格288指數”指標，從而推導出一套“房價泡沫”的測算方法。最終，得出全國45個大中城市在2016年前三季度房價泡沫的水平，以期為政府、企業以及居民提供一個參考標準。

　　據媒體報道，國際貨幣基金組織（IMF）發布的全球房價觀察報告(Global Housing Watch Report)指出，2016年上半年全球各大城市的房價收入比深圳以38.36位居第一。排名前十的城市中有五個在中國：香港以34.95位居第4；北京以33.32位居第5；上海以30.91位居第6；廣州以25.85位居第10。此外，美國經濟咨詢公司Longview Economics的一項最新研究顯示，目前深圳房價全球第二貴。分析顯示，深圳一套典型住宅的價格已達到80萬美元左右，房價收入比為70倍。

　　可見，中國部分城市高房價的現象，已經引起了世界范圍內的關注。在某種程度上，這也與2016年國慶期間多地出臺限購限貸等房地產調控政策有一定相關性。那么，深圳、上海、北京等中國熱點城市的房價處于何種水平？偏高的程度如何？是否存在泡沫……是未來中國樓市健康發展必須要探究的問題。

　　為此，易居研究院基于自身多年積累的“房價收入比”研究體系，分析了“2016年前三季度全國45個城市的房價收入比”情況，并新引入“中國城市住房(一手房)價格288指數”作為監測指標，進一步測算出各個城市房價從2015年4月至2016年三季度以來房價的漲幅程度。最終，結合“房價收入比”和“房價指數”雙重監測體系，推導出一套“房價泡沫”測算公式，分析2016年前三季度全國45個大中城市房價泡沫程度。

　　本報告研究的時間框定在“2016年前3季度”，為了保證研究數據的客觀性，“全國45城城鎮居民人均可支配收入”指標是根據統計局公布2016年前3季度或2016年上半年城鎮居民人均可支配收入同比增長率，進行年化推算而成；在“全國45城商品住宅成交價格”方面，采用了CRIC等民間數據庫數據中“2015年1-3季度”和“2016年1-3季度”成交均價進行測算，不含可售型保障房、棚改房等成交均價。

　　一、房價收入比的計算方法和衡量標準

　　房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，不同機構可能采用不同的統計指標和不同的計算方法，本文采用的數據皆來自于國家統計局、地方統計局的官方數據，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。

　　盡管房價收入比是一個全球通用的指標，但其合理范圍卻沒有嚴格界定。世界銀行1998年對96個地區的統計資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為5.6。各國（地區）房價收入比的數值是高度離散的，這96個地區最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數為6.4。一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區。

　　由于我國統計制度尚不健全，我國的房價收入比數據不如歐美國家準確，而且我國對商品住宅的統計口徑與歐美國家也不同，可比性并不大。根據我國的實際情況，我們認為全國房價收入比保持在6-7屬合理區間。

　　二、全國總體房價收入比

　　根據國家統計局口徑的數據，2016年前三季度，城鎮居民人均可支配收入比上年（名義）增長7.8%，比2015年全年名義增幅收窄了0.4個百分點；新建商品住宅價格增長為13.9%, 增幅比2015年擴大4.8個百分點，房價漲幅出現較為明顯的攀升。本報告中房價收入比的“戶型面積”指標，統一按照100平方米計算（與全國城鎮家庭平均住房面積相近）。

　　根據房價收入比計算公式，得出2016年前三季度全國商品住宅房價收入比為7.6，與2015年的7.2相比，房價收入比上升明顯。從房價收入比的絕對水平看，已經略微高出6-7的合理區間。房價收入比的上行主要是受2016年春節過后，伴隨著各項去庫存政策和貨幣寬松政策的支持，一線城市、重點二線城市和部分三線城市樓市迅速回暖，導致房價明顯攀升，與此同時，居民收入增幅卻遠小于房價增幅的影響。

　　圖1 1998-2016年前三季度全國商品住宅房價收入比走勢

鄭重聲明：本文版權歸原作者所有，轉載文章僅為傳播更多信息之目的，如有侵權行為，請第一時間聯系我們修改或刪除，郵箱：cidr@chinaidr.com。