上海10萬天價接棒廣州地王游戲 樓市再現補漲信號

　　時代周報記者 古月 發自廣州

　　8月16日注定是廣州土地市場沸騰的一天。

　　碧桂園、保利、龍湖、融創、招商等30余家品牌房企云集廣州荔灣區華大物流地塊競拍現場，長達一個多小時的角逐歷經55輪競拍，但半路卻殺出程咬金，蟄伏已久的雅居樂在樓面價推高至30540元/平方米的節點果斷出擊，以扣除配建面積后35216元/平方米的樓面價成功競得，刷新廣州單價地王紀錄。

　　不斷積攢，是等待某一天的爆發。

　　廣州單價地王甫一落地，各路媒體便把長槍大炮對準雅居樂。"瞬間被問暈。"雅居樂品牌部一位工作人員如是稱。

　　次日，上海接棒廣州，延續"地王"游戲。但顯然，這次的籌碼更大。

　　8月17日，上海土地市場先后出讓靜安區、寶山區、青浦區三宗地塊，單日內出讓收入合計184億元。其中，今年以來上海內環首次出讓的靜安區地塊引得18家房企參與競拍，最終融信中國以110.1億元總價競得，樓面價達100315元/平方米，溢價率139%，刷新全國范圍的歷史單價"地王"紀錄。

　　炒樓氣氛低是廣州樓市之所以健康的一個重要因素。但同為一線城市，廣州與上海一前一后卻拍出總價與樓面價均差3倍有余的地王，從這點看來，廣州似乎已經遠遠落后于北上深三城。隨著雅居樂競得地王的帶動，廣州樓市能否漲潮聲起？

　　補漲信號？

　　與北京、上海、深圳相比，廣州似乎壓抑太久。

　　今年上半年，深圳、南京、杭州、上海等城市土地市場一片火爆，但廣州卻自顧自的冷清。據統計，2016年上半年，廣州共成交32宗土地，成交金額200.58億元，同比下降5.5%，成交面積309.72萬平方米，同比下降16%。

　　"攪亂一池春水。"無意間，雅居樂拿地產生的地王效應似乎替廣州找到補漲理由，該城市超30個樓盤應聲漲價。

　　當天，包括碧桂園、金地、越秀、綠地、龍湖、祈福集團等在內的多個開發商旗下樓盤紛紛發"海報"，在遙祝雅居樂成功競得地王的同時亦表達了漲價的意愿。數個位于廣州廣鋼新城的樓盤隨即封盤漲價。

　　地王效應似乎并不只是體現在對樓盤銷售的助力上。8月16日，在雅居樂以35216元/平方米刷新了廣州全市單價地王紀錄的同一天，廣州白云棠涌宅地的報價期也正式開始。

　　該地塊在3小時內報到封頂價。其中，編號91854796的競拍人一次性加價近2.4億元，直接將競拍價報至封頂，折合樓面價18852元/平方米。

　　合富輝煌（中國）首席市場分析師黎文江表示，開發商真金白銀投入，能促使該區域土地價值得到重新評估。"今年預計還會有不少區域地王出現，進而帶動區域房價上升。"

　　但地王素來不是用來仰望的，能否打破地王魔咒進而盈利，是包括雅居樂在內的所有開發商都應該考慮的問題。

　　對此，黎文江謹慎地表示："新地王5萬元/平方米售價可保本，建議等幾年后才出售。"

　　合富房地產研究院院長龍斌對此持同樣觀點，他認為，地王歷來有風險，項目兩年后能否賣到4.5萬-5萬元/平方米還是有不確定性，雖然市場總的趨勢向上并沒有大的疑問。

　　這并非沒有先例。2014年2月，廣州廣鋼新城第一批土地出讓中，中海分別以17.11億元、39.49億元、39.38億元拿下廣鋼新城3宗商住綜合用地，加上安置房面積，成交樓面均價分別為19093元/平方米、19734元/平方米、19540元/平方米。刷新了荔灣區宅地單價地王。而華發斬獲地塊折合樓面地價23546元/平方米，金融街(13.310, -0.39, -2.85%)斬獲地塊折合樓面均價22031元/平方米，再度刷新地王價格。但彼時周邊樓價僅為1.8萬-2萬元/平方米。

　　時代周報記者從廣州市規劃局官網陽光家緣處了解到，2015年9月19日開盤的中海花灣壹號，截至12月2日僅賣出345套。在其未面世前，業內普遍認為，中海花灣壹號要實現盈利，入市價至少要3.8萬元/平方米以上，但根據網易數據顯示，2016年7月27日-2016年8月17日一個月間，該項目共售出88套。其中2016年8月14日，該樓盤成交7套，均價為32301元/平方米，8月17日成交2套，均價為 31580元/平方米。

　　廣州資深地產專家韓世同告訴時代周報記者，廣鋼新城第一批土地地價的確過高，中海即便綜合后續競得多個相對地價較低地塊開發，仍難免出現保本微利現象。

　　同樣推出項目的金融街融穗華府銷售形勢亦不樂觀，2015年11月7日開盤到12月2日，25天里售出住宅45套，成交均價約30031元/平方米 ，其中有10天為零成交。2016年7月27日-2016年8月17日一個月間，該項目共售出33套，其中8月17日售出2套，成交價32736元/平方米。

　　一線排位

　　作為經濟與政治地位上的一線城市，廣州在房價上卻已遠遠落后于曾經比肩的北上深甚至部分二線城市。

　　2015年全國千萬級以上豪宅成交數據顯示，上海、北京、深圳、杭州、廣州的成交套數分別為7844、3522、2921、1020、821，盡管821套的成交量已超過廣州往年最高紀錄的700多套，但與北上深的頂豪市場的相比，仍存在不小差距，并且有不斷擴大的趨勢。

　　截至6月末，深圳房價已高達47446元/平方米，北京上海6月的房價分別是45400元/平方米和41865元/平方米，其中北京如果考慮到高層得房率75%，真實房價已經是60533元/平方米。而廣州則僅為20963元//平方米。

　　而從各地政府官員表態中，亦能看出房價孰高孰低。住建部部長陳政高曾在全國兩會期間表示，一線城市北京、上海、廣州、深圳房地產市場變化非常大，正與四個城市保持著密切的溝通聯系，這四個城市承擔調控主體責任，正想方設法穩定市場。在此之前，3月1日，新華社、《人民日報》等官方媒體已經紛紛提示，要警惕一線城市房價非理性上漲。

　　在陳政高表態之后，上海市委書記韓正表示，上海市房地產市場最近出現了一些非理性的、過熱的市場情緒，抬高了房價，必須高度關注。他認為，對于一些違法違規擾亂市場的行為，應當依法嚴肅處理，以維護房地產市場健康穩定。

　　在博鰲亞州論壇上，北京市常務副市長李士祥在接受媒體采訪時表示，北京一直在控制房價過快上漲，房價上漲在合理區間內，今年年初以來上漲幅度為11.3%，"不是最高的"。而對于通州房價的暴增，北京市委副書記、市長王安順多次強調，要堅決杜絕違法建設，堅決控制地價、房價。"控房價是我最關心的問題之一，不能副中心還沒建，房價就呼呼上來了。"

　　和其他政府表態要力控房價維持在合理水平不同，廣州政府則認為與上述三個一線城市相比，廣州仍有很大上漲空間，力挺樓市。

　　廣州市長陳建華在香港創興銀行總部調研時曾發聲說，廣州培養了中國1/3的地產商，目前地產行業TOP20有7個是廣州的，廣州房價還只是北京、上海的一半，另一半就是我們的空間，我們有這個信心。"廣州的經濟總量，今年將超過香港，明年將超過新加坡，所以地產在廣州還有很好的前景。"

　　廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文對此表示，與北京、上海、深圳等一線城市相比，廣州炒樓投資的氣氛不重，樓價相對較低、水分較少，市場也以居住剛需改善為主，還有一定的上升空間。