分類調控深化 樓市料進入降溫周期

　　繼對部分地塊設置最高出讓價后，蘇州市政府21日宣布，2016年商品住房用地供應計劃為380公頃，同比增長22.6%，下半年將對房地產市場供需狀況再作專題研究，確保房地產市場平穩健康發展。

　　這是近期二線熱點城市樓市調控“因城施策”的一個縮影。業內人士表示，土地市場的火爆、房價的過快上漲正從一線城市蔓延到二線熱點城市。樓市過熱警報已經拉響，加大土地供給、限購、收緊信貸等差異化的分類調控政策料在更多城市上演。

　　□本報記者 費楊生

　　地王頻現 部分城市存泡沫

　　從一線城市到二線熱點城市，總價地王、單價地王不斷涌現。在融創中國董事長孫宏斌看來，部分城市土地市場過熱，已經出現較大風險。

　　克而瑞研究中心報告指出，2016年以來，總價、單價“地王”數量已經達到72幅之多。還有機構統計，如果算上高溢價率這一指標，今年以來產生的地王已超過100幅。

　　目前，樓市正面臨結構性泡沫局部吹大的風險。一方面是地價泡沫風險。孫宏斌認為，南京、蘇州這些城市，房價沒什么泡沫，但地價肯定是有泡沫，很多杭州的開發商都是虧本的，而現在長三角高價拿地的開發商以后很難掙錢。

　　還有業內人士指出，地王大量出現有點類似2007年左右樓市火熱的時期，當時也產生了大量的地王，但遺憾的是隨著2008金融危機的爆發，一些地王項目或被開發商退地，或是砸在手里，多年閑置。

　　另一方面是一二線熱點城市“被豪宅化”，房價存在過快上漲的風險。亞豪機構副總經理任啟鑫說，受到土地價格快速上漲的影響，二線城市房價環比出現快速上漲，未來將面臨政策收緊的風險。

　　此外，巨資拿地可能加劇房企高負債、高杠桿風險，一旦樓市風向轉變，中小規模房企的破產可能對局部金融安全帶來隱患。

　　控制杠桿 分類調控將深化

　　近期召開的中共中央政治局會議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

　　業內普遍預期，樓市差別化調控將進一步深化，地價、房價過熱城市或將嚴控杠桿甚至是有序“去杠桿”，并出臺增加土地供給、限購等措施。

　　房地產面臨的整體寬松環境將走向局部緊縮。瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤說，鑒于最近決策層再次強調控制金融杠桿、推進結構性改革，短期政策寬松勢頭或已見頂。未來幾個月人民幣貸款和社會融資規模增速應會回歸正常步伐。年內決策層應會保持寬松的整體基調、信貸條件保持基本穩定。

　　從四月信貸回落情況來看，未來貨幣政策將以“脫虛入實”為導向，大類金融資產將在一定程度上“去杠桿”。而此輪樓市升溫正源于寬松的貨幣環境。在去庫存的主基調下，非限購城市的房貸利率、首付比例以及二套房政策都處于金融危機以來最寬松的階段。此外，以往通過中介公司、互聯網金融平臺、民間借貸公司等獲取“首付貸”、過橋貸等行為也在被逐步整頓清理，房地產領域的場外配資加杠桿情況將被嚴控。

　　中金公司首席經濟學家梁紅認為，過往多年的實踐已證明，需求端調控在長期是基本無效的。限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調控手段，并未能制止過去五年的房價上漲。她認為，只有切實增加供應，加強分層住房市場體系建設，才能構建出合理、健康的房地產市場。

　　她還建議，房地產行業也要推行全面的供給側改革，包括在農村人口流入較多的城市里增加土地供應、降低土地價格；堅定推進戶籍制度改革，特別是那些涉及公共服務和農村土地產權的政策規定。

　　走勢分化 房價漲幅或收窄

　　“預計五六月份，全國房價持平和下降的城市將逐步增多，房價漲幅也將進一步回落。下半年樓市或迎來新一輪降溫周期。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示。

　　他解釋說，今年3月份開始，一線城市逐步收緊樓市限購政策，一線城市的樓市已經開始降溫。如果二線城市的房價持續火熱，樓市政策進一步收緊的可能性很大。同時，在經歷了去年4月至今購房需求的大量釋放之后，購房需求已被嚴重透支。

　　北京中原市場研究部同樣認為，北京二手房市場迎來新一輪降溫周期。隨著供需矛盾逐漸緩和，買方市場話語權增強，價格博弈的空間擴大，成交周期也將拉長。二季度，二手房網簽量或將持續回落，房價逐步止漲趨穩。

　　目前北京新房、二手房市場的成交都明顯下降。據偉業我愛我家集團數據中心統計，2016年5月上半月，北京新建商品住宅（剔除保障房）共網簽4023套，較4月上半月下降17.5%，環比4月下半月大降60.8%；北京市二手住宅共網簽9180套，較4月上半月下降29%，環比4月下半月下降31.7%。

　　此外，上海、深圳以及部分二線城市亦進入了“買漲不買跌”的觀望期，尤其是二手房市場買賣雙方的議價空間加大。

　　但在中信證券研究員陳聰看來，降溫是暫時的。他認為，全年銷售速度可能呈現N型變化，前4月是銷售去化提速，從4月到三季度則因個別城市調控政策，銷售去化速度下降，但三季度之后，銷售去化速度又會恢復。全年來看，N的低點也并不低，預計熱銷貫穿全年。陳聰認為，房價快速上漲階段已結束，未來是穩中趨升。

　　廣發證券分析，未來信貸寬松空間有限，資金支持銷售量價持續上漲的邊際效應將逐步遞減，加上前期需求已經釋放比較充分，同時考慮到去年基數逐步抬升，預計未來整體成交同比增速將逐步放緩。但城市分化依舊存在，部分二線城市成交量短期依舊維持在一個較高水平。