從上周五到今天，短短兩個工作日內，住建部、國土資源部、央行、銀監會、財政部、國稅總局多部委針對住房市場的多輪政策接連密集出臺；從消費層面的金融支持、稅費減免，到供應層面的土地、住宅供應控制，部分政策寬松程度甚至接近2009年水平，意在促進房地產市場穩定發展。預料中的，預期外的，一系列的政策讓2015年的春天注定將成為中國房地產發展進程中一個不平凡的季節。

　　新政終來到：二套房首付比例降至四成，二手房轉讓營業稅再減免

　　3月30日《中國人民銀行住房城鄉建設部中國銀行業監督管理委員會關于個人住房貸款政策有關問題的通知》發布，降低二套房首付比例和公積金購買首套房首付比例。

　　繼續做好住房金融服務工作，滿足居民家庭改善性住房需求。鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　同日，財政部、國家稅務總局發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，減免二手房轉讓營業稅促進房地產市場健康發展。

　　個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　改善型需求獲大力度支持，樓市穩消費基礎更趨牢固

　　對購房者的影響，二套房首付降低、稅費減免政策降低購房成本，刺激潛在購房需求特別是改善性需求的釋放。針對新房市場來說，公積金購買首套自住房成本首付比例降低至20%，較原來降低10%，同時支持公積金對二套房貸款的發放，其首付最低為30%；而購買二套房，若已結清首套房房貸的，則仍享受30%的首付比例和首套房等同的利率優惠，而未結清首套房貸的，雖然利率仍然按差別化執行，但首付下降了兩成，大大減輕了改善性需求在購房初期的資金壓力。

　　針對二手房市場來說，免征營業稅期限由5年調整為2年，一套200萬二手房在滿2年但未滿5年情況下交易原需繳納營業稅由11.2萬元，調整后營業稅減免，二手房流轉成本降低，在一定程度上刺激二手房交易。因而此次五部委的政策調整，對購房者的直接影響是購房成本降低，影響市場預期，一定程度上也刺激部分觀望需求入市，推動成交回升。

　　對總體市場來說，增加市場供給，刺激需求入市。2009年信貸政策由緊轉松，二套房首付比例低至20%，多重政策疊加，房地產市場隨之迅速轉向，在2008年的低基數基礎上，銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50%，而銷售額高達4.4萬億元，同比增長83%。而2010年信貸收緊使得銷售同比增長僅有11%，兩年相差較大。2015年市場再度迎來改善性需求重大利好，公積金二套首付最低30%，商貸二套首付降至2010年初的40%，加之二手房交易稅費減免，或將與2009年類似，迎來樓市轉向。

　　對企業來說，增強企業后市向好預期，與金融政策配套，加快企業開發節奏。此前央行降準降息等一系列積極的貨幣政策，在一定程度上緩解企業融資成本高等問題，增強企業后市向好預期。此次二套房和稅費政策調整，在加快市場回暖、增加市場信心的同時，其刺激市場銷售回款加快，也將房企緩解資金鏈壓力。資金面與預期全面向好將推動企業加快開工，逐步改善未來的開發投資節奏，優化資金來源結構，促進整體行業向好。

　　2009年會否重現？

　　此前，2008、2009年國家也出臺助推房地產發展、加快交易進程的二套房首付降低及稅費減免政策，今年政策與之相比，有較多相似之處，我們對此進行比較。

　　與2009年時的政策相比，此輪政策主要有以下幾個特點：

　　1）都堅持以保增長為主要目標，以拉動需求為主要方式。但2015年在保增長的基礎上同時注重調結構，通過經濟結構調整升級推動經濟穩定增長。

　　2）都實施積極的財政政策。但與當年加大國家財政投資力度相比，2015年積極的財政政策要加力增效，加大社會投資力度，引導社會資本投向重點項目。

　　3）貨幣政策都采取下調存貸款利率和存款準備金率的方式。但與2009年適度寬松的貨幣政策相比，此輪仍保持穩健的貨幣政策，更加注重預調微調，更加注重定向調控，做到松緊適度。

　　4）支持自住性需求，首套房公積金貸款首付比例降至2008、2009年的20%。針對改善性二套房需求，當年不管首套房有沒有還清貸款，只要符合要求購買二套房首付與首套房一致為20%；當前政策為首套房還清貸款，購買二套房首付才為30%，未還清貸款的則為40%，其力度小于2009年，但已較2011年以來有了明顯改善。

　　5）對稅費減免保持高度一致性，均將二手房營業稅免征年限定為兩年，同時此次調整并未規定有效期限，其持續性將更為久遠。在2009年市場明顯向好的政策效果下，2015年政府希望通過同樣的政策來進一步刺激市場促消費去庫存。

　　6）地方均采取多種優惠刺激市場。但2008年上海、杭州等重點城市放寬購房入戶條件以刺激住房消費，而2015年一二線重點城市已進入控制人口規模階段，購房落戶政策已基本取消，而二三線城市中則不少采取放寬購房落戶政策，如海口、無錫等。同時，居住證制度推行范圍擴大，對樓市刺激范圍也隨之擴大。

　　整體來看，這兩次政策面臨了不同的背景，2008年受金融危機影響樓市下行，而當前樓市供應過剩，庫存量高企，需求減弱。從政策內容來看，2015年政策刺激力度不及2008-2009年，而所面臨的樓市背景也與之不盡相同。兩方面共同作用下，2015年政策效應推動樓市或有好轉，但應不及2009年。

　　背景探析：經濟下行壓力繼續加大，房地產穩消費、去庫存、促投資任務艱巨

　　經濟下行壓力依然較大。2014年國內生產總值63.64萬億元，比上年增長7.4%，是近五年來最低值；CPI亦持續保持低位，2014年全國居民消費價格總水平CPI比去年上漲2%，漲幅為5年來新低，2015年1-2月平均漲幅僅1.1%，市場面臨通縮壓力；而PMI自去年下半年來持續下跌，制造業增長動力仍顯不足；1月、2月PMI均處于榮枯線以下，反映國內制造業經營形勢不佳，國內外市場需求總體繼續偏弱。同期房地產投資增長明顯回落，增幅僅有10.4%。作為中國經濟增長動力三駕馬車之一的投資降速前行，經濟發展后續動力不足。

　　房地產高庫存壓力下，市場信心仍顯不足，急需政策刺激，提升交易活躍度。2014年全國房地產銷售及新開工下降明顯、開發投資放緩的背景下，各個城市的庫存壓力持續加劇，今年1-2月銷量繼續大幅回落，多數城市的可售面積去化周期在15個月的警戒線以上，市場整體的去庫存壓力驟顯。積極恢復房地產市場信心、穩定房地產開發投資節奏，仍將是各級政府在穩增長過程中的主要任務之一。

　　結語

　　在各地庫存壓力居高不下的背景下，部分地方政府已根據實際調整公積金二套房首付政策。此次央行等三部委在降息降準等一系列積極貨幣政策的基礎上，對二套房商貸首付以及公積金首套及二套首付的調整，財政、稅務兩部委減免二手房營業稅，同時從新房和二手房兩端發布重大優惠，對各級城市特別是改善性需求是重大利好。而隨著地方自主權的擴大，地方政府或將根據當地市場變化，進一步出臺契稅減免、財政補貼等政策，繼續支持自住性和改善性需求。值得關注的是，至此與房地產相關的各類穩消費政策已基本完備，接下來市場走勢的關鍵在于具體政策的落實和執行；在這方面，各相關機構及各類市場參與主體還有相當多的事情需要做。