樓市。（資料圖）

寬松貨幣政策讓樓市迎來溫和回暖， 但主要受益者是一線城市，二線城市新開樓盤也會增多，三四線城市的任務則仍是去庫存。至于市場關心的房產稅，“狼還沒來”

3月8日晚，萬科的明星經理人毛大慶發出告別信，宣布離開萬科、獨自創業，坐實了長期的傳言。緊接著又有爆料稱，萬科各部門均有重要員工相繼離職，龍頭公司人才的流失折射出行業的動蕩。

2014年3月，杭州房價大降，輿論一片嘩然，標志著中國樓市正式進入拐點。此后一年，全國除北、上、廣的房地產市場仍能維持量價平穩之外，其余二三線城市均不同程度地面臨“去庫存”問題。

2014年，全國土地出讓金同比下降35%，土地成交建筑面積同比下降43%，地產商們對“供給過剩”的現狀認識一致，不再大量囤積土地，債臺高筑的地方政府資金鏈進一步拉緊；同時，減緩了新開工、新投資的數額，給經濟增長帶來極大壓力，GDP增速成為中央政府的心結。

從去年下半年開始，政府逐步對房地產施行各類寬松政策，市場并無明顯起色。2015年3月1日，“不動產登記制度”如期啟動，房產稅漸行漸近，給低靡的樓市再蒙一層陰影。

在上周舉行的全國“兩會”上，國務院總理李克強在2015年政府重點工作安排中表示，要“穩定住房消費”、“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任”，并且“支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”

今年2月，央行宣布降準，3月又宣布降息。李克強總理也公開表示，尚有很多可以選擇的金融手段，用以抵御經濟下行的壓力。

毛大慶在萬科的離職發布會上感嘆：“這是三年來，地產企業的政策環境和輿論環境最好的時刻。”

高策地產的董事長李國平在接受《財經》記者采訪時說，政策已經從雙向調控走向單向調控，如果要用一個關鍵詞來形容2015年的樓市，那就是“回暖。”

但這并不表示，所有城市、所有開發商都有好日子過了，“分化”將是這次復蘇的特點。

“寬貨幣”促進“弱復蘇”

2015年3月1日，央行宣布下調存貸款基準利率，一年期貸款基準利率下調至5.35%，一年期存款基準利率下調至2.5%，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。

這是去年11月以來，央行在四個月內第二次降息。

“降息不是沖著救樓市來的。” 星河灣集團董事長黃文仔3月5日在參加兩會時稱。

政府實行寬松的貨幣政策的確是為了抵御中國經濟通縮的風險，但嚴重依賴資金的開發商們是直接受益人。

自2014年開始，政府對房地產的政策已經逐步寬松。從呼和浩特市解除限購開始，各地政府逐步放松限購令，隨后放松公積金貸款條件、降低銀行房貸成本、下調央行基準利率，甚至放寬“首套房”購房者的定義等各種手段接踵而來。

3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告里的說法是這一政策方向的延續。

報告中稱，要“穩定住房消費”，“堅持分類指導、因地施策，落實地方政府主體責任”。其中，“分類指導”被市場解讀為允許地方政府根據各地情況開展救市，而“支持居民自住和改善性住房需求”，則被解讀為今年二套房住房貸款有望放松。

值得一提的是，報告中提及“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房”則顯示出，中央政府已經充分認識到部分城市房產供應過剩，并要求地方政府幫助開發商“去庫存”，消化存量、加速周轉以降低市場風險。

實際上，今年年初住建部傳出消息，已經在內部引導高庫存城市，少建停建安置房，讓政府收購存量商品房。

3月7日，李克強總理對外宣稱“要頂住下行壓力，遇更大困難我們會出手。很多財稅、金融政策、宏觀調控工具，還沒有完全使用”，可見后續政策極有可能進一步放松，從而增強市場和開發商的信心。

“這是總理第一次跟代表委員一致表示房地產市場要健康穩定。”毛大慶在離職媒體發布會上說，對比過去三年，房地產行業前所未有地迎來了一個相對好的政策環境和輿論環境。

根據海通證券報告公布的3月數據，一線城市的首套房貸普遍出現8.8折優惠，如北京農業銀行、匯豐銀行各分行等，最低有8.5折首套房貸，放款時間在20天至35天不等，按揭貸款的下降有望直接拉動住房銷售。

這些政策能否最終體現為市場的回暖？近日，瑞銀房地產研究團隊、經濟學家、銀行和消費品研究團隊與UBS EvidenceLab共同合作，抽樣調查了3730位中國消費者。

結果顯示，購買單套總價在50萬至200萬元之間的自用型房屋的需求強勁，反映消費者對升級到更好社區或更大房屋的意愿。由此可見，只要有合適的房屋產品，通過降低抵押貸款利率或者下調首付比例來刺激需求、緩解房地產市場低迷是有效的。

“降息對樓市救市效果很有限，因為房地產有自己的恢復邏輯。”一直活躍在房地產領域的經濟學家李稻葵上周表示，在他看來，中國樓市還需要一年的時間去消化存量，購房需求才能再逐步恢復，量價都不再下跌，進入上升期。

差別化回暖

“住宅需求是無止境的嗎？”毛大慶的答案是“不可能”。地產行業肯定要變化，從原先70個城市都萬馬奔騰，到過去一兩年，城市之間發生嚴重分化。

“分化”既是現在國內樓市的主要特征，也標志著此輪回暖將與以往不同。

此前，行業波動皆因政策打壓需求而起，在政策放松之后，需求再現爆發式反彈。在這樣的周期中，真實需求并未減弱，僅僅因為政策的干預導致需求在時間軸平移。

但是本輪復蘇不同。2013年開始，雖然頒布了“國五條”，但在執行時被打折扣，對樓市負面影響有限，此后兩年，地產行業成交量的下行，更多是行業規律的影響，購房的有效需求在減少。

直到2014年9月，央行放松首套房認定標準，行業才開始逐步復蘇。而這種復蘇更多的是因為2014年起，開發商縮減了投資，降低了供給，從而出現的結構性回暖，絕不可能再現過去的爆發式增長。

根據海通證券的計算，目前，一線城市庫存去化周期14.4個月，二線21.6個月，三線47.8個月，故此，一二三線城市回暖的情況也會完全不同，一線城市即使繼續限購，復蘇力度也定會更強，而三線城市庫存壓力大，即使中長期也不會樂觀。

《財經》記者了解到，一線城市部分樓盤正在醞釀取消優惠活動或小幅上調銷售價格，而二線城市項目目前很難漲價，但伴隨降息，開發商可能增加二線城市項目。

李國平告訴《財經》記者，今年樓市分化會持續，所以不同區域的不同開發商，同一開發商的不同區域分公司表現都會很不同。三四線土地再優惠，別人也不敢去。而一線城市地價暴漲，面粉比面包貴是因為開發商們集體追高，“一種是源自賭博心態，另一種則是從公司規模戰略上考慮，戰略決定戰術”。

上海社科院城市與房地產中心主任張泓銘3月5日在兩會時表示，“今年的樓市，不能完全阻止個別項目、個別企業、個別城市的風險快速釋放，但要保證也可以做到全國市場整體、行業整體的風險不被快速釋放。”

他認為，房價多年快速上升的內部原因是地方政府獲取浮財的急迫和行業的推升，形成民眾房價只升不跌的心理預期，外部原因是國際貨幣流動性和人民幣流動性持續放大。

房產稅“狼還沒來”

不動產登記制度啟動之后，房產稅成為市場在等待的另一只靴子。雖然各類專家學者頻頻在公開場合解釋稱，不動產登記制度不代表要開征房產稅，而征收房產稅也不等同于房價下降，但這都難以讓民眾安心。

“不動產登記制度對樓市不會有什么影響。”黃文仔在兩會時公開表示，“如果你指望房價下跌，恐怕會失望。”

但是人們更愿意接受財政部財科所所長賈康說的：“不動產登記與樓市調控和房地產稅的征收等顯然有政策關聯性。”多年來，賈康一直唱多房產稅。

2014年3月，國務院同意建立由國土資源部牽頭的不動產登記工作部際聯席會議制度。一年以來，這項工作一直嚴格按照時間表在逐步推進。

本質上看，不動產登記制度承認公示和保護居民權利，是《物權法》完善的重要一環，屬于地產行業的基礎制度建設。雖然它與房地產調控無必然聯系，但是毫無疑問，其相關數據和信息將成為政府推進房產稅或其他房地產政策決策的有力依據。

真正的難題是，在現行土地制度下，政府再向購房人征收房產稅法理不通。　　此前有聲音稱，在中國特有的環境下，征收房產稅難以執行。而中稅網合伙人王冬生告訴《財經》記者，就如何征收房產稅這個事項，當局已經召集行業精英進行過充分的探討，“沒有什么不能操作的，關鍵是政府的決心。”

此前，政府迫于輿論壓力，在上海、重慶等地先行推出房產稅試點，試圖靠物業稅或房產稅這種長期的基本稅收制度，去實現一個短期的調控目標，該政策一直存在爭議。2014年，“房產稅”在政府文件中被悄悄改為“房地產稅”。

“現在比較關鍵的，是什么時候將房地產稅法正式納入全國人大立法程序，盡快開始一審。” 賈康在3月6日接受媒體采訪時說。

由此可見，房產稅的出臺取決于修法的進度。當然，還有樓市的表現，很難想象在樓市低迷、經濟下行的時候，政府會去擴大房產稅的試點范圍。