上海易居房地產研究院1月14日發布了《2014年新建商品住宅庫存報告年終版》。報告指出，2014年35個城市新建商品住宅庫存呈現“先攀升后盤整”的態勢。而衡量庫存去化周期的指標存銷比則呈現“倒U形”走勢，即上半年去庫存速度持續放緩，而在下半年則持續加快。

　　易居研究員嚴躍進指出，2014年上半年市場比較悲觀，包括庫存和存銷比等指標在不斷惡化。但在下半年去庫存的態勢峰回路轉，存銷比出現了明顯的回落，說明市場成交狀況較好，去庫存亦呈現有驚無險的態勢。2015年各大城市依然會把去庫存作為樓市發展的重要目標。另外部分城市在去庫存較好的基礎上，也會加大拿地和補庫存的力度。總體上看，2015年各大城市的去庫存壓力將繼續得到有效釋放。

　　一、2014年庫存量先攀升后盤整

　　（一）35個城市分析

　　1、庫存在第四季度呈現高位盤整態勢

　　截至2014年12月底，上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。部分城市的房企為了沖刺年度業績，推盤規模依然加大。由于樓市成交行情在繼續回暖，所以此類新增供應得到了有效消化，庫存則處于高位盤整的狀態。

　　對2010-2014年的年度數據進行總結。2010年35個城市庫存規模相對要小。2011年隨著限購限貸政策效應的釋放，各大城市商品住宅庫存積壓現象比較明顯，庫存規模呈現逐月攀升的驚悚態勢。2012年隨著市場的回暖，35個城市庫存持續攀升的態勢有所遏制。2013年市場成交規模繼續上升，去庫存速度略有加快，部分月份出現了庫存規模下滑的良好態勢。2014年上半年市場急劇降溫，庫存量則出現了明顯的攀升。到了第三季度，庫存繼續升高，這和房企市場信心增強、推盤節奏加快有關。到了第四季度，庫存規模總體處于高位盤整的態勢。

　　2、2014年年末29城庫存出現同比增長

　　2014年12月份，35個城市中，有29個城市庫存出現了同比增長現象。其中福州、南京和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到77.8%、54.0%和46.0%。同時，35個城市中，有6個城市的庫存出現了同比下滑態勢。其中太原同比跌幅最大，為30.9%。

　　3、2014年年底供求實現平衡

　　2014年12月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為2531萬平方米，環比增長13.0%，同比減少10.1%。12月房企推盤節奏比11月要快，部分年度銷售業績完成率較低的房企，在推盤上更是會快馬加鞭。

　　12月份，35個城市月度新增供應量和新增成交量基本持平（其中12月份新增成交量為2519萬平方米，環比增長16.2%，同比增長25.2%）。從第四季度的數據來看，35個城市的供求關系基本平衡，反映供求雙方入市情緒都較積極，這也使得市場出清狀態得以出現。

　　從年度數據看，2010-2014年5年期間，35個城市均呈現供大于求的態勢。其中，2010年的供求差異比較小。2011年則呈現比較明顯的供大于求態勢，這和限購政策環境下購房者入市節奏被打亂是有關聯的。2012年在市場回暖的態勢下，供求兩方的入市節奏加快。當然相比2011年，成交量的上升力度更大。到了2013年，市場繼續火熱，呈現了供銷兩旺的良好態勢。而在2014年，供求雙方的入市節奏要低于2013年，但相比2010-2012年要好。

　　（二）一二三線城市分析

　　1、2014年一線庫存攀升態勢最明顯

　　截至2014年12月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3900、20075和4149萬平方米，環比增長分別為1.0%、-0.4%和1.2%，同比增長分別為33.8%、12.4%和15.8%。

　　一線城市庫存在保持連續8個月的環比正增長的基礎上，10月份首次出現環比下跌，但11-12月份庫存重新微增，總體仍屬高位振蕩格局。從同比增幅看，一線城市庫存規模依然偏大，這要求一線城市在2015年依然要積極去庫存。

　　二線城市12月份新增供應量為1690萬平方米，高于11月份1546萬平方米的水平，庫存總體也屬盤整格局。不過值得注意的是，在市場購房情緒總體較好的情況下，二線城市在11-12月出現了庫存環比下跌的態勢。

　　三線城市庫存保持振蕩上行態勢。12月份，三線城市新增供應量為306萬平方米，而新增成交量為255萬平方米，這導致庫存出現了小幅的環比增長。

　　對三類城市庫存的年度數據進行總結。一線城市在2010-2011年呈現較明顯的攀升態勢，但在2012年則出現較明顯的下滑。一直到2014年才出現比較明顯的上升態勢。這說明一線城市受政策的影響比較大，庫存走勢的波動最大。二線城市在2010-2014年間，庫存總體呈現波浪式的上升態勢。當然，在期間也有短暫的庫存下滑態勢，主要集中在2012年上半年和2013年上半年。對于三線城市而言，庫存增長態勢貫穿于2010-2014年，說明此類城市的庫存壓力總體上沒有得到有效釋放。